[G4G] <大陆房市量价齐跌 专家：仅10%房企能活>

<大陆房市量价齐跌 专家：仅10%房企能活>

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【大纪元2011年11月07日讯】（大纪元记者唐文综合报导）在持续的调控之下，今年中国大陆的楼市量价齐跌、"金九银十"惨淡结束。大陆房企存货剧增、资金紧张，深陷融资困难。有分析预测，中国房市拐点将至，房地产行业的分化加剧，破产、兼并与收购将成为常态。专家认为，未来五年内仅10%房企能存活。

上海成交量跌至7年最低

据《每日经济新闻》报导，上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。某集团分析师表示，"楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。"

据媒体调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。而其在3月以来所售的十余套房源中，单价多在9万至12万元/平方米。

根据中国房产信息集团数据显示10月17至23日，上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21,247元/平方米，环比下降5%。
至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。

北京住宅用地价格大降40%

早在7、8月就开始率先降价的通州楼市，近期惊现出了1.3万元/平方米的低价盘，同时北京万科旗下的金隅万科城即将推出1.4万元/平方米的新房源，相比此前下调了3,000元/平方米。

北京市房地产交易管理网数据显示，10月北京商品房住宅合计总签约套数为12,760套，创造了全面网签以来的最低记录。而北京中原统计数据显示，住宅库存已经达到了11.8万套，创造了2009年6月8日以来的库存最高点。

随着楼市调控的深入，今年北京住宅成交楼面单价呈下降趋势。去年全年北京成交楼面均价6,224元/平方米，而到今年10月，下降至4,840元/平方米，降幅超过40%。当地部份区域下降幅度超过50%，例如丰台区。

深圳成交量和均价双双领跌

根据资料数据统计，2011年10月，北京商品住宅成交面积54.92万平方米，上海成交45.7万平方米，广州成交面积62.8万平方米，而深圳成交18.35万平方米，成交面积仅仅相当于北京的33%、上海的40%和广州的29%。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2011年10月，深
圳市新建商品住宅成交均价为19,119元/平方米，较去年10月份的21,516元/平方米下跌11%，跌幅创下年内新高，位居国内一线城市之首。

截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售总面积219万平方米，可售套数为23,436套。如果按近8周来深圳全市新建住宅每周平均476套的销售速度，目前库存的新房消化时间还需一年。

广州一手房成交降二手房价格跌

广州阳光家缘的监控数据显示，截至10月30日，10月广州全市一手住宅网签5,603套，销售面积近63万平方米，成交均价11,035元/平方
米。环比9月，量价齐跌，成交量环跌4.92%，成交均价跌801元/平方米，环跌6.77%。而同比方面，成交量暴跌10,938套，跌幅达到
66.13%。

满堂红的成交数据显示，10月份，荔湾区和番禺区二手房价分别下跌了7.5%和10%。其中，番禺区10月份的二手住宅成交均价仅9,995元/平方米，最近八个月以来首次回到万元以下的水平。

大陆房市量价齐跌 专家：仅10%房企能活 (2)
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由于土地市场低迷，开发商投资意愿不高，11月1日，广州市政府在开拍前3小时取消年度最大规模的土地拍卖会，12幅地流拍。

上市房企存货超1.2万亿

数据显示，今年前三季上市房企期末存货余额飙升至12,076.8亿元，同比增幅高达40.74%。其中又以"招保万金"四大房企巨头为首的上市房企分别占据了该榜单的前四席。其中，万科A、保利地产、金地集团、招商地产今年三季度末存货余额分别为1,929.36亿元、1,471.89亿元、
652.62亿元、469.78亿元，合计高达4,523.65亿元。

与去年三季度末相比，报告期内存货余额同比增幅分别为56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨头存货余额分别是1,231.96亿元、1,015.78亿元、470.12亿元、354.65亿元，合计达3,072.51亿元。

中信证券研究员陈聪表示，在体量庞大的存货面前，如果考虑存货跌价准备，上市房企有限的业绩只能说是微不足道。

资金紧张融资困难

依据三季报告，有统计的131家房企经营性现金流为负632.5亿元，去年同期为负543.58亿元，同比降幅为16.37%，环比降幅为19.31%。同时，三季度房企预收账款增加606亿元，环比下降33%，显示出第三季度销售业绩不佳的状况。

同时，本年度在信贷紧缩和行业调控背景下，地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元，同比上升27%。相比于上市房企，缺乏融资渠道、在建项目和储备比较有限的中小房企的日子更是难熬。现在已有不少中小房企已经出现卖掉公司或者部份项目的情况。

根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。

行业洗牌与调整期到来

"金九银十"的惨淡，持续低迷的成交量，使市场对楼市四季度的预期并不乐观。有人预测，下个季度，中国房市的关键词是分化加剧，拐点将至，行业洗牌。

房地产行业研究员殷旭飞称，"在经历上半年盈多亏少、总量增加的发展趋势后，我们认为第四季度上市房企业绩整体增长的趋势未发生改变，但是上市企业业绩将趋于两极分化，部份企业的亏损面将加大，部份上市房企负债率将大幅上升。"

中原地产三级市场总监张大伟表示："从现有的趋势看，上海外环线房价下跌，接近拐点，北京通州房屋成交量下滑10%，也接近拐点，但这些区域还无法反映出全部情况。"

深圳德信资本董事长陈义枫对《财商》表示，目前虽然是一线城市的郊区板块房价在下跌，而黄金旺地比较抗跌，但是也不见得不跌。如果时间周期稍微拉长些，房价下跌很可能向二三线城市蔓延。"目前楼市拐点已经到来了，只是市场中很多人不敢承认而已。"

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。

外资出逃：一个不可忽略的因素

据《第一财经日报》报导， 9月中旬起上海出现不少境外投资客抛售房产，10月中旬，有10多位美国投资客集体抛售上海某酒店70余套房，涉及金额约1.26亿。一些中介称，上海闵行金虹桥、长宁古北等外籍人士居住较为集中的板块，境外业主抛盘现象正明显增加。

一位不愿透露姓名的机构投资经理表示，境外人士抛售房产看上去是个案，但近期美元升值的背景不可小觑。Wind数据显示，美元指数从5月以来一直在上行，已从72.7上涨至77左右。上述投资经理表示，"当欧债危机愈演愈烈时，美元便会走出升值势头。"美元升值意味着避险资金将买入美元或流入美国实体经济，而这势必要抛售人民币或者撤出中国。

央行三季度金融数据显示，截至9月末，国家外汇储备余额为32,017亿美元。其中，7月、8月外汇储备分别增加478亿美元、172亿美元，但9月份减少了608亿美元，这是16个月来首次单月下降。与此同时，9月分企业存款比8月少增6,862亿元。有机构分析是资金向海外转移。上述投资经理表示，如果因美元升值而出现资本外逃，那么房地产首当其冲。

此外，外汇局2月17日披露的境外资本流动监测报告显示，从2001年至2010年房地产业中FDI（外国对华直接投资）占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006年以后逐步提高，2010年达到23%，其中2010年房地产业中FDI为271亿美元，较上年增长78%。

世联地产研究部的一份报告显示，自2011年1月起，多家大型房企纷纷启动海外融资。截至6月底融资规模超过1000亿元，而去年全年为560亿元。

海外看空中国房地产的声音去年以来一直不断。9月27日，标准普尔发布报告称，如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力，维持对中国房地产行业的"负面"展望。9月28日，穆迪同时将合生创展、华南城两家大陆房地产公司评级展望由稳定下调至负面。

专家：未来五年内仅一成房企能存活

知名财经评论员叶檀表示，如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家人数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。

独立经济学家谢国忠认为，中国目前总共有近两万家房地产企业，房地产市场已出现大量不理性投资，而且中国目前的货币供应量过高，已进入一个长期通胀的阶段，这对楼市而言非常不利。预计在未来十年内，中共央行将保持较低的货币供应量，这将会导致大批靠借贷来维持的房地产企业倒闭。

从整体情况来看，三季度房企业绩不佳，存货量激增，现金流紧张已经是不争的事实。分析人士预测，下一季度，不论房价拐点是否实质性到来，从现有数据和趋势来看，房企业绩继续两极分化应是在所难免。房地产行业已步入行业洗牌与调整的阶段。存货量增加，未来房企资产负债有恶化趋势。一旦将来房价下降，巨额存货意味着存货跌价准备的计提，这对上市房企来说，无疑是巨大的"堰塞湖"。

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