文/本刊记者 李 斌
这是《新财经》杂志记者李斌的采访，当时，我看了社科院那帮专家的报告后，情绪有些激动（易宪容也是），那个报告像是开发商自己雇人写的，连一些基本的经济学概念都被扭曲。我回答问题时言辞有些刻薄，请大家阅读时帮我去掉点火气。自我检讨：以后我多要求自己，戒急戒躁，保持心态的平和。
另外：本周六（5月31日）下午两点到六点，在此博客与各位朋友进行第一次互动。得空的朋友可以一起说说话。——寒冰（暖之）
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这是《新财经》杂志记者李斌的采访，当时，我看了社科院那帮专家的报告后，情绪有些激动（易宪容也是），那个报告像是开发商自己雇人写的，连一些基本的经济学概念都被扭曲。我回答问题时言辞有些刻薄，请大家阅读时帮我去掉点火气。自我检讨：以后我多要求自己，戒急戒躁，保持心态的平和。另外：本周六（5月31日）下午两点到六点，在此博客与各位朋友进行第一次互动。得空的朋友可以一起说说话。——寒冰（暖之）
三人激辩：房价涨还是跌？
——2008年5月29日 《新财经》杂志
文/本刊记者 李 斌
"房地产蓝皮书"的公布，引起了各界人士的讨论。记者就"蓝皮书"中的观点，采访了著名经济学家茅于轼、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容、上海证券报评论部主编时寒冰
在上一轮与潘石屹、任志强的房地产市场大论战中，大家认识了时寒冰。当《新财经》记者提出就房地产话题采访他时，时寒冰爽快地答应了。他告诉记者：这是我非常关注的话题，我会尽力做好。
在王府花园小区，接受《新财经》记者采访的易宪容，一听记者提起"房地产蓝皮书"，便情绪激动地说："不要跟我提'蓝皮书'，我不想评论它，抛开'蓝皮书'我可以谈。"
与易宪容的激烈形成对照，茅老以其一贯的淡定，从容地与记者谈起了"蓝皮书"。谈到重要的地方，茅老总会很细心地问记者，记下了没有？
一、"拐点"已成事实
《新财经》：从2007年年底开始，房地产"拐点论"逐渐成为一种强势观点。但随着社科院"房地产蓝皮书"的发布，这一观点似乎又被推翻。"蓝皮书"认为，2008年，中国房价上涨幅度将大大低于2007年，但出现房价"拐点"的可能性不大。对此，您怎么看？
时寒冰："蓝皮书"的观点很可笑。
第一，"蓝皮书"的观点自相矛盾。如果对照一下"拐点"说，"2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年"，这本身就是"拐点"的特征。他们是不是把"拐点"和"
极点"的概念弄混淆了？学过高等数学的人都知道，"拐点"并非是指由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形态发生了变化。如果由上升转为下降、或者由下降转为上升，应该是"极点"了。
第二，即便2008年房价没有下跌，而仅仅是社科院专家形容的"2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年"，实际上，这也意味着房价出现"拐点"甚至步入跌势(极点)了。道理非常简单，2008年的通货膨胀比2007年高得多。换句话说，2008年的货币比2007年大大贬值了。我不明白，这些专家怎么会忽略这些因素？我不愿意用"无知"来形容他们。
第三，目前，深圳、广州等地的房价已经明显下跌，深圳市的房价甚至可以用暴跌来形容，有的楼盘跌幅甚至超过了50%，这种势头正在向全国蔓延。就连一直唱多房价的潘石屹也惊恐地表示，地产商将"保北京、上海的项目"。房价下跌已经让一部分开发商变成了惊弓之鸟，如果像"蓝皮书"说的，2008年出现拐点的可能性不大，地产商如此惊恐岂不成了笑话？
茅于轼：既然"蓝皮书"说的是"可能性不大"，就说明还是有可能的，并不是完全没有可能。我认为"蓝皮书"也没有完全否定房地产有"拐点"。
易宪容：很多事实已经摆在面前，还有什么可讨论的。广州、深圳的房价已经大幅度下降。不仅如此，很多开发商都在用各种名目的方式促销，其实也是变相降价。北京的房价虽然没有大幅度下降，但已经是有价无市。在南方一个城市，同一地块的土地，在不到半年时间里，价格下降了一半以上。现在很多地方的土地拍卖，房地产公司都不敢介入，事实上说明了房地产开发商对房地产市场的预期发生了根本性改变。
《新财经》：王石在承认了"拐点"已成事实后，首先降低了深圳、广州等地的房价。但他同时认为，大批人口进城，房子的刚性需求仍存在。您怎么看万科的做法及王石的论点？
茅于轼："拐点"是一个新闻词汇，不是经济学用语。经济学讲的是供给和需求，刚性需求的说法是不对的。大批人口涌进城，对房子的需求是不会增加的，也不会因为这些人抬高房价，因为他们没有钱，也没有能力买房。能买得起房的都是高收入的人。王石的这种说法有问题。
易宪容：现在，高企的房价已经把大部分老百姓推到房地产市场消费群体之外了，还谈什么刚性需求！除非房地产商把价格这么高的房子白送给老百姓。现在有些城市的房价之所以涨得过快，是因为这些城市的炒房炒地现象严重。政府如果不对这种现象进行限制，老百姓的刚性需求何时才能满足？
时寒冰：王石之所以发出"拐点"论后主动降价，是因为他清楚地知道中央的战略意图。在通胀压力持续加大的情况下，政府必然加大房地产调控力度。我们知道，房价在推动物价上涨过程中扮演了非常重要的角色。近十年来，房价持续上涨，全国不少地方的房价都翻了至少两倍以上，而粮食价格基本上保持平稳。房价与生产资料的价差越来越大，内在力量要求两者实现比价复归。在房价大涨数年后，农业生产资料价格持续大幅上涨。农业生产资料与粮价之间、房价与粮价之间的比价复归，加之房地产开发蚕食了大量耕地，最终引发了此轮粮食价格的井喷。如果房价不压下来，通货膨胀就不可能抑制。
因此，在2007年7月，CPI加速上行之后，中央立即加大了对房地产市场的调控力度。2007年9月27日，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。这是一个非常明确的信号。资金是决定房价走势的"生命之源"，离开了资金，作为大宗商品的住房消费，必然陷入萧条。
王石看透了这一点，他提前调整战略，通过降价加快了房屋的销售和资金的周转。现在，当几乎所有的开发商都认识到王石决策的正确时，再调整也来不及了。当然，王石因为"拐点论"让很多开发商不高兴，他强调刚性需求的存在，无非是安慰一下那些已经陷于痛苦中的开发商而已。刚性需求永远都存在，问题是，那些投机失败者迫不及待地像扔烫手山芋一样抛售房屋时，那点刚性需求还不早被淹没了？要知道，买涨不买跌的心态是每个人都有的。刚性需求救不了房价。
二、银行风险已被转嫁
《新财经》：据您观察，目前这些大房地产开发商的经营现状如何？整个房地产企业的资金链是否有断裂的危险？
时寒冰：这应该问开发商，他们心里最清楚。2007年，全国各地"地王"不断涌现，开发商疯狂拿地，现在傻眼了。资金收紧，土地两年不开发，政府无偿收回去，无钱开发的地产商只能坐以待毙。贪婪是人性最大的敌人，当那些地产商像疯子一样抢地的时候，怎么就没有想到今天？
《新财经》：任志强认为，"要死肯定是银行先死，房地产后死"。您认为房价下降真的会给银行带来危机吗？
时寒冰：我觉得，这种观点即使让他们的同行王石看来，也一定非常可笑、非常幼稚。王石才是大智慧的人。房价下跌银行是不会死的。银行前几年贷出去的款，肯定是安全的，这一点毫无疑问。唯一有风险的，是2007年房价最高时贷出去的资金，但这时的房贷首付已经提高了。至少，房价跌40%对银行不会有太大影响，银行大不了回收一些房子。开发商等不到房价再次上涨的那一天，但银行可以，银行有足够的资金和耐心等到那一天。真正要当心猝死的是开发商。两年不开发土地收回，政府可以接着拍卖。这点钱用于补偿银行足够了吧？怎么能说银行先死呢？不客气地说，银行后面站着国家这个大靠山，即使开发商死上一百次，银行还会好好地活着。银行行长们会品着茶，看开发商因资金链断裂而死亡。
易宪容："银行先死"的言论早就不值一驳了。某些人总是通过各种方式来要挟政府的房地产政策，这是非常荒谬的。银行的钱不是只贷给房地产开发商，它会贷款给很多企业。商业银行的房地产贷款其实只占全部贷款的10%。即使这10%都收不回来又能怎么样？应该不会导致银行倒闭。再说，即使房价下跌对商业银行有影响，该承担的也得承担，倒闭一两家银行的代价也必须付出。前些年为了银行改革，我们付出的成本还少吗？
的确，现在大部分买房人都是通过银行信贷购买住房的，按揭首付一般都在30%以上。房价下跌，买房人放弃所持有的住房几乎是不可能的，这样会给买房人造成很大的经济损失，至少会损失30%的首付。除非买房人完全丧失了工作或支付能力，他们才会考虑放弃持有。既然买房人不会放弃持有的住房，房价下跌的风险早由买房人承担了。危及银行金融安全也就无从谈起。
但是，如果将房地产作为投资市场，同时，这个投资市场存在着银行信贷规模的过度扩张及资产价格高得离谱，就会危及金融安全。其实，把住房作为投资品，房价上涨到一定程度再下跌，是不会影响国家金融安全的，反而是整个市场理性回归的必由之路。但是，如果房价上涨到难以维系的程度再下跌，就会引发金融危机。这是市场使然，谁都无法抗拒。
茅于轼：房价下跌对银行的影响是最直接的，但银行已经把风险转嫁给了买房人和建房人。事实上，无论是买房的还是建房的，好多人都撑不住了。现在买了房用于自己居住的人，问题还不大。主要是那些投机买家，尤其是借钱投机买房的人，如果房价降了，利率高了，他们就有可能抛售手中的房子。如果这些投机买家和建房人破产了，风险就会转嫁到银行。
三、房价不是以成本定价
《新财经》："蓝皮书"中还有一种观点说：由于国内外原材料价格不断上升，劳动力成本增加，导致房地产建设成本走高。所以说，近几年内房价是不会降的。房价是依成本而定的吗？
时寒冰：我觉得这种说法非常愚蠢。这种"蓝皮书"干脆改成"烂皮书"得了。生产成本高了，商品售价就一定高吗？不，这取决于成本的转嫁能力，这要看市场状况。在市场处于买方市场的时候，由于供大于求，成本很难顺利传递到售价当中，企业常常要通过压缩自身利润对上涨的成本进行消化。如果企业没有消化成本上涨的能力，就可能面临破产。反之，在卖方市场，成本上涨会顺利传导到售价中。
现在，商品房市场正在从卖方市场向买方市场转变，开发商转嫁成本的难度正在大大增强。这是问题的一个方面。另一方面，决定商品房成本的最重要因素——地价，正在下降甚至是大幅度下降。这远远抵消了劳动力成本、建材成本的增加等因素。因此，所谓成本增加，商品房价格就不会降的结论是非常荒谬的，也是非常不负责任的。我建议这些专家温习一下本科教材，看看基本的经济学常识再弄什么"蓝皮书"。专家有义务维护社科院的声誉。
易宪容：我早就说过，房地产价格根本不是依成本定价。现在还有一些人以"土地价格过高导致了房价过高"的观点来误导老百姓，说房价是由土地价格来决定的。如果按照这种逻辑，房子依成本定价，房价怎么能涨到高得离谱的地步？社会怎么会指责房地产是一个暴利行业呢？
我认为，房价不是由土地价格决定的，而是房价决定了土地的价格。如果市场预期未来房价会出现逆转，房地产公司是不会冒险进入这个高风险行业的，更不会以高价拿地。
茅于轼：房地产业是暴利行业，成本上升只能减少利润，怎么能推高价格呢？房地产的成本与价格无关。我认为，这几年房价暴涨的原因主要有三点：第一，经济的快速增长；第二，财富增长后分配不均，有钱人越来越有钱，他们的财富增长速度超过了经济增长速度。而没钱人即使按揭买了房，他们也会变得越来越没钱；第三，投资渠道太少。有钱人只好去投资房地产，房价就是被这些人推高的。这是最基本的道理。
房价是需求拉动的，与成本没关系，地价越来越高也是这个原因。房价减去建筑成本(钢筋、水泥、人工费等)就是地价，房价高就是高在地价上。我们可以去小城镇看看，那里的房子还是两三千元一平米，地价便宜房价也是上不去的。北京上万元一平米的房子，并不是钢筋水泥涨价，是地价涨得太高了。
四、通货膨胀必须治理
《新财经》：面对高企的房价，政府也在采取措施。但是，像北京、上海这些大城市的房价并没有明显下降的趋势。您认为政府还应该在哪些方面采取措施？
茅于轼：目前，中国的通货膨胀率很高，必须治理。虽然政府也采取了一些措施，但真正的治理还没出手。现在有些办法是不对的，比如只是微观地调控物价等。如果通货膨胀指数仍然很高的话，政府迟早要出手。不过，我觉得可能要等到奥运会以后。最基本的办法就是提高利息率、收紧银根、限制政府开销等。这些措施对房地产商的影响是很大的。所以，地产商要有所准备。
我们回顾一下1993、1994年，朱总理当时采取的宏观调控措施。当时虽然引起了很多企业不满，但这些措施把通货膨胀控制住了。那时的通货膨胀率是24%，现在是8%。朱总理当时就采取了提高利率、收紧银根、减少政府开销等办法，这些措施对地产业的影响是相当大的。1993、1994年的房地产泡沫破灭，就是因为治理通货膨胀形成的。当时留下了好多烂尾楼，我曾经去看过，一片一片的，如今已经过去十四年了，还有呢。
所以，尽管大家的日子都不好过，但这是必须付出的代价。通货膨胀不是高高兴兴就能治理得了的，必然是个痛苦的过程。
《新财经》：如果这些治理措施都出手的话，房地产商就撑不住了。
茅于轼：是的，房价会因此大降，可能会有一批房地产商破产，不过有一些可能还会撑下去。通货膨胀是个大问题，奥运会之前政府要撑面子，不能使太厉害的手段，可能采取一些温和措施，比如提高准备金率等。但奥运之后，必然要出撒手锏。
五、住房是最大的民生问题
《新财经》：目前，国家正在大力推行廉租房、经济适用房、限价房等。但由于设置的门槛太高，实际操作中出现了两个尴尬：一是符合条件的人买不起，二是买得起的人不符合条件。对这一现象您如何看？
易宪容：慢慢来嘛，总要一步一步走。让老百姓买得起房子总要有个过程，最主要的是要明确房地产是消费品还是投资品。只有把房子定位于消费品，才能让大部分老百姓买得起房子。
时寒冰：很显然，房价太高了。商品房价格持续上涨，带动了经济适用房的上涨，也在某种程度上带动了租金的上涨。不仅商品房的房价远远超过了民众的实际购买力，经济适用房也远远超出了中低收入者的购买力。所以，只有压低房价，才能解决住房保障问题。政府之所以设置那么高的条件，关键是它所提供的社会保障住房数量有限，僧多粥少，不得不提高门槛。这种做法无助于住房这一民生问题的解决。政府应该承担更多责任，加大投入，切切实实地为民众解决住房问题。
茅于轼：为什么一定要求人人都买得起房呢？这是没有道理的。如果按照这样的逻辑，很多人还要求买汽车呢，还要出国旅游呢，但不可能人人都能做得到。如果人人都能买得起房子，那说明我们国家富得不得了了。要求每个人都有房住，这才是硬道理。推行廉租房，人人有房住就行了。
《新财经》：可是，目前廉租房的规模并不大，让人人都有房住也不可能。
茅于轼：这是一个很大的问题，政府的整个目标搞错了，搞经济适用房、限价房都不对，应该搞廉租房，廉租房是没有产权的，只能租；经济适用房是有产权的，可买可卖的。
《新财经》：很多人的观念是觉得有一套属于自己的房子更踏实。
茅于轼：没有钱光有观念有什么用呢？这也是政府政策导向的错误。为了讨好中产阶级，而忽视了真正有困难的人。
《新财经》：既然是政策有误，现在政府意识到这个问题了吗？
茅于轼：这个问题迟早会认识到，这种错误长不了。
《新财经》：在今年"两会"上，国家把民生问题放在了政府工作的首位。我觉得，国家对这个问题也意识到了。
茅于轼：大富豪也有民生问题，关键是解决谁的民生问题。总不是解决那些大款、大富豪的民生问题吧？要解决的是最穷的人、买不起房的人的民生问题。
《新财经》：过去，国家始终把房地产业当做支柱产业，GDP是上去了，可老百姓的生活水平却没上去。
茅于轼：一味埋怨房地产商是毫无道理的，房地产商这些年作出了很大的贡献。不能只看到房价贵，看不到房地产商盖了这么多房子。过去用了三十年，才发展到人均住房8平方米，现在发展了十几年，就提高到人均住房28平方米，这都是房地产开发商的贡献。现在的问题主要是土地和资金竞争不充分造成的。像你我这样的人，要搞土地搞得到吗？这不光是土地公有的问题，土地是一般人接触不到的，是要有很深的关系的。
时寒冰：把房地产业作为支柱产业是非常错误的。世界上的很多国家大都是把建筑业而不是房地产业作为产业支柱。我国的房地产开发企业在国外只相当于一个负责策划的环节，与国外所说的房地产企业并非一个概念。把房地产业等同于建筑业是个天大的谎言。中国所谓的房地产业，如果离开了建筑业，还能剩下什么？不过是一个个皮包公司而已。这些皮包公司的老板们整天大言不惭地说自己是支柱产业，不是恶搞是什么？
把房地产业作为支柱产业，使得一些地方政府明目张胆地与开发商勾结，大搞腐败，伤害民生。政府应该加大社会保障性住房的供给，将这部分住房与开发商建设的商品房完全分开，并且，把开发商所主导的商品房压缩到一个相对小的比例。这样，住房问题才能逐渐得到解决。
易宪容：中国的经济增长仅是为增长而增长，却没有让老百姓受益，这种经济增长的意义何在？如果因为房价上去了，房地产业给经济增长带来了贡献，却让大多数老百姓买不起房子，或者变成了房奴，由此使生活水平下降的话，这样的支柱产业不要也罢。我们不能眼看着GDP在增长，人民的生活水平却在下降。这种高速增长的GDP是毫无意义的。
地方政府必须退出房地产"利益链"，除非他们不想要自己的乌纱帽了。从2007年下半年开始，中国房地产市场的政策和发展模式已经发生了根本改变，一个是确立了中国住房保障体系，另一个是对中国房地产的投资与消费做出了严格的区分。十七大报告也特别强调住房民生问题，这是大势所趋，谁敢冒天下之不韪？
如果把房价推高到80%的老百姓都无力购买，还何谈民生问题？老百姓的衣食住行就是民生，住房是民生问题中最为重要的部分。
《新财经》：2008年的房价走势将如何？
时寒冰：房价必跌无疑。目前，政府收紧信贷，开发商已无法再囤积居奇，炒房者无法再兴风作浪。不仅如此，这些前期囤积的房屋，或滞留于炒房者手中的房屋，正在疯狂地涌向市场。要知道，房地产接近十年的繁荣导致的存量，要比新开发住房多得多。供大于求的格局正在快速地显现出来——过去只不过是被掩盖了而已。2008年的房价下跌是必然的。深圳与广州是先头部队，其他城市会陆续跟上。
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