叶檀 发表于 2011-5-28 16:17:00
"侠女"叶檀来了。
5月27日，财经评论界以新锐敢言著称的叶檀，来到长沙，畅谈资本引擎下的商业地产趋势。
黑色小西服，淡蓝色牛仔裤，包裹的这个江南"小女人"，谈的却是财经界的"大问题"：房价起伏跌宕、迅猛的通货膨胀、商业地产纵横冲突。
虽然，叶檀笑言自己还是不能吃很辣的湖南菜，然而，听她纵论房地产，却"辣味"十足。
"两三年内，长沙的房价可能会到15000，但会透支长沙发展空间"，"中国房地产泡沫肯定会破灭，但软着陆比硬着陆好"……接受本报记者独家专访时，"叶先生"依然敢言。
记者 邢云 戴和清
【长沙房价】 这两年会越涨越快
很多人想知道，长沙房价怎么走。
叶檀给出的答案是向上，目标是均价可能达到15000元。
"在资金流和人流聚集的时候，房价会处于一个向上的阶段，"叶檀认为长沙正处于这样加速上升的态势。
叶檀说，这两年，长沙房价会越涨越快，"房价到5000元较难，到10000元却很容易，因为高位有一个聚集效应"。
推动长沙房价上涨的将是外地投资性购房资金，最后可能由市面游资来决定当地房价，跟当地人均可支配收入脱轨，"这类资金推高房价很难摸到上限"。
影响长沙房价到达高位的关键是两点：长沙的经济发展能否跟上；长沙政府抑制房价的态度如何。
虽然预测长沙房价向上，但叶檀认为这并非好事。
"我一直反对房地产泡沫，长沙房价真到15000，会透支本地未来经济发展空间，因为当商业实体盈利很难负担房租成本的时候，当地经济就会减速。"
叶檀建议长沙年轻人现在买房，前提是借贷到利率低的贷款。
"我不赞成租房，中国对租户的保护是不力的，你会面临一个时刻漂泊的困境，我想谁也不喜欢这样的生活。"叶檀说。
【全国楼市】 下降趋势已现，只待拐点现，房价跌
对于最近几位财经人士的中国房地产"崩盘"论，叶檀表示："中国房产有泡沫，但不知道什么时候会破灭。"
叶檀分析：泡沫破灭取决于资金杠杆的情况，现在货币紧缩很厉害，社会上现金回流加速，目前房地产风险很大，"但政府绝对不会让房地产崩盘，因为影响太大，牵连太广，我比较倾向于软着陆"。
叶檀说她已经看到中国房地产下降的趋势，如住宅存量增加，很多城市土地流拍，现金流非常紧张等，但"拐点没有出现，我们没有看到房价下跌"。
虽然政府的调控风声日紧，但叶檀认为：我们不缺乏严厉的政策，而是要清理政策和执行政策。
叶檀一直是执行房产税的支持者，但她认为现在的房产税太"温柔"，"效果不是很大，税率并不高，也不能追溯以前，没有把存量房逼出来。"
但国家不会放弃这一有力的调控武器，叶檀预测国家会反复推广，增大开征范围，最后与国际通行的标准挂钩。"我想到二三线城市都没土地可卖的时候，全国推广的可能性会大一点。"
可以确定的是：中国房地产黄金时代已经结束，怎么买，在哪买都对的好日子已经一去不回。
叶檀认为，"现在已是一个专业投资者的时代"。
【商业地产】 商业地产几乎不能酿成巨大的泡沫
叶檀表示，目前的商业地产发展实在是太火了，
国内20多家排名靠前的房地产开发商全部涉足商业地产，"比如万通，未来5年，规划商铺收入要占总收入的15%，商业地产的利润要增长30%，商业物业利润显然在未来比住宅物业增长要多得多。"
与众多财经观察人士不同，叶檀对商业地产发展持乐观态度，并预言未来商业物业确实会迎来一个好的发展前景。
尽管她承认，到现在为止，我们还没有尝到房地产价格大幅下挫带来的痛苦，真正的房地产泡沫崩溃痛苦也从来没有尝到过。
但她同时警告说，我们不要像当年的日本一样，以为经济可以无限增长，"是泡沫总归会崩溃，现在软着陆比硬着陆要好。"
对于商业地产未来是否将会酿成泡沫？她的判断是："商业地产和实体经济是紧密相连的，房地产泡沫基本上全部都是住宅地产，只有土地和住宅可以酿成泡沫危机，商业地产几乎不能酿成巨大的泡沫。"
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标签：叶檀 楼市
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