笔者认为房地产黄金时代过去，白银时代到来。出于中国经济转型与人民币国际化两大原因，政府不可能放任房地产泡沫无止境膨胀，将持续维持高压态势。
Sent to you by 参考消息 via Google Reader:
统计局说房价调控见成效 真的吗？
2011-1-21 每日经济新闻
笔者认为房地产黄金时代过去，白银时代到来。出于中国经济转型与人民币国际化两大原因，政府不可能放任房地产泡沫无止境膨胀，将持续维持高压态势。
统计局送来及时雨，发表署名文章称房价调控初见成效。如果属实，理应额首称庆，但仔细分析，却发现是空心汤团。
首先，目前统计局采纳的数据仍由开发商上报，笔者从来不相信深陷利益中人能够得出客观的数据。有资深统计专家�知，即便数据不真实，各年的同比等曲线不应该有太大出入。但笔者连这一点也不信，原因很简单，我如果是开发商会编得让数据看似真实，房价略有上升，甚至把小数点后面的数字都给你标出来。但做得再真原始数据也是假的，同比曲线必然是假。不可能出现假假得真的结果。
国家统计局局长马建堂在2010年年末再度表示，房地产价格统计将改革，从2011年起，新建住宅的数据将充分利用房地产管理部门的网签数据，二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。如果成真，2011年的房地产数据不会再闹荒唐的笑话。
如果此次数据利用网签数据，真实性大幅提高，虽然鉴于二手房阴阳合同盛行，仍有做假的可能。
其次，统计局的数据以同比与环比作为证据。
从4月下旬开始，调控效果初显。5月份，房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落了0.4个百分点，此后同比涨幅连续7个月回落，12月份同比涨幅为6.4%，比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点。从这一情况看，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取得了一定的效果。新建商品住宅销售价格同比涨幅变动更为明显。4月份，新建商品住宅同比涨幅为17.3%，从5月份开始涨幅逐月回落，12月份的涨幅比4月份回落了8.8个百分点。
我们来分别看看一线城市与其他城市的新建商品房价格。
2010年，一线城市全年房价大涨，京、沪、广、深四大城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米，但房价出现整体大幅上升。
从全年均价看，1月10日北京市房地产交易管理网的数据显示，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；同一天上海房管部门发布的数据显示，上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；2011年1月8日，深圳市市规划国土委的最新统计数据显示，去年我市新房年度成交均价首次突破2万元，达到每平方米20163元，比2009年上涨33．2％。
成交量下降而房价上升，说明泡沫在增大。当然，统计局可以说新房涵盖范围不广，但新房上涨如此之高，很难想像二手房、商业地产等会在谷底徘徊。请不要告诉我经济适用房等保障型住房抑制了房价，大家关心的是市场，从来没有把官员大批入住的经济适用房当衡量标准。
二三线城市的房地产自2009年就迎来上涨高峰，不必提社科院的房地产泡沫指数中二三线城市占据大半壁江山，就笔者亲眼所见，两年前房价尚在低位的二三线城市这两年均出现了上涨，并且伴随着产业转移、人员回流、轨道交通建设和城市化有继续上涨的趋势。有时候，我们不信数据，信常识，信亲眼所见。
第三，统计局的环比数据更加喜人，如果同比增速如此之大，环比的平稳实在让人吃惊，后八个月月环比平均上涨幅度仅为0.18%。
笔者对环比数同样存疑，如果全年环比月平均上升0.15%左右，全年上涨幅度极小，那我们可以自豪地宣布调控已经成功。
可能肯定的是，观望心态确实在加重，这是调控的成果之一，影响到了投资者预期。全年房地产周期缩短、价格震荡，目前房价博弈激烈，有的地区的二手房交易价格高而摘牌者少，能够证明的也有媒体曝光北京中介影子公司增加、网签退房率增加。但调控十分困难，面临重重挑战，成果到此为止，投资者正在计算新的成本与政策风险。
冲着2010年的房地产市场，我们无论如何也不能说出调控已见成效，幸亏这次统计局的署名文章留有余地，只表示“国家宏观调控初见成效，2011年房价调控仍然任重道远”。
注：面对各地企业家，感觉转型压力。
并非专批地方政府，土地财政非地方政府之责。
新拆迁条例的拦路虎，土地财政与中介、法律不独立。
文章不可能面面俱到，但系列文章可以。
希望转型成功。
历史上有太多悲剧，最好的时期仅能吃饱饭。
现在中国处于难得的时期，没有割据，基本没有外侮，三十年改革有财富积聚，不该回到民不聊生的时代。
相信每个人的声音都会形成合力。
收到很多朋友来信，恕不能一一回复。
Things you can do from here:
- Subscribe to 叶檀 using Google Reader
- Get started using Google Reader to easily keep up with all your favorite sites
您收到此邮件是因为您订阅了 Google 网上论坛的“参考消息(G4G)”论坛。
要向此网上论坛发帖，请发送电子邮件至 go2group@googlegroups.com。
要取消订阅此网上论坛，请发送电子邮件至 go2group+unsubscribe@googlegroups.com。
若有更多问题，请通过 http://groups.google.com/group/go2group?hl=zh-CN 访问此网上论坛。
没有评论:
发表评论