一线城市降价潮的两个结局
--发表时间： 2011-10-28 00:01 作者： 朱大鸣 读者评论 1 条中国房地产市场又在一场秋雨一场凉的季节里，上演人心惶惶的一幕舞台剧。媒体不断报道的降价楼盘的售楼部，遭到前期高位接盘的业主的袭击，更让人感到这个曾经买到手就赚钱的好营生，如今正在树倒众人推。
一线城市遭到寒流的袭击，成交量大幅度萎缩，价格打折的行为愈演愈烈，正有2008年年末那种寒气逼人翻版重演的情势。连潘石屹也称，没有想到上海率先降价。
中国指数研究院的最近报告显示，上周被监测的35个城市中，28个城市的楼市成交量同比下降，8个城市的成交量跌幅在50%以上。其中，长沙同比跌幅最大，达到76.43%；其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达65.03%。遥想当年，深圳曾经是2008年领跌全国的风标，如今一线城市全线松动，中国楼市的近景的确难熬。焦虑与躁动，可能将成为未来一段时间楼市的主旋律。
这次楼市萧条的一个重要原因在于，管理层已经意识到货币超发对整个经济破坏非常巨大，欧债危机和美债信用危机已是前车之鉴。因此，管理层在一定层面上遏制了大量投机性货币进入持续进入楼市的“钱塘潮”。如果一些房地产企业的资金链撑不住，短期内降价促销也在情理之中。
降价潮蔓延，令记者们感到惊讶：知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。第一财经的记者调查显示，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。
或许前期业主们也没有想到，市场变化如此之快，所以，当他们的价值缩水之后，第一个反应就是自觉不公，围攻售楼部。一个楼盘的业主，一个月前买房和现在买房，三十八万蒸发了，他觉得很不公正。
但问题是，楼市一直涨，前期业主就觉得可以公正了吗？对于无房者要买房来说，一直涨对他们也不是不公正的。其实，经过2009——2010两年暴涨之后，中国楼市确实已经有非常危险的征兆了，即如果再不调整，整个市场就会崩溃。主动理性的调整，可以阻止整个中国财富的大缩水，能够促进楼市健康的发展。试问，有谁见过“只涨不跌”的价格呢？但就整个房地产市场长期来说，市场机会依然存在。“摔摔更健康”，调整并不可怕，可怕的是就像股市2007年那样的疯涨，结果将整个股市的后劲都透支殆尽了，现在习惯性阴跌加暴跌成为股市的常态，楼市不能学股市。应当在适当的时候，进行理性的调整，否则，股灾之后下一个便是楼灾。
至于楼市是不是已经到了拐点，中国楼市是不是迎来了一些的调整阶段，只能说尚未可知。主导权在政府手里，特别是在银根上面。如果银根大松动，贷款大量的冒出，市场逆转并非不可能。但是，从近期高层表态来看，这种可能性近期似乎不太大。温家宝总理要求巩固楼市调控成果，称目前处于关键期。可见，近期楼市的资金链还要持续紧张。
当楼市降价预期已经在全国蔓延，下行周期已经毫无疑问地到来。此时也是我们思考“后降价”时代的时候了，这包括：降价幅度会扩大到什么程度？降价周期会持续多久？保障房与商品房的双轨制发展会有怎样的趋势？房价会不会反弹？而近期一系列现象已经为我们提供了一些思考的方向。
先说降价潮的蔓延。也不过十天左右的时间，我们看到以上海为先导，一线城市普遍出现降价趋势。部分楼盘降价幅度超过30%，引发上百位老业主围攻售楼处。一位有政府背景的人士称上海将要求降价20%以上的楼盘及时备案。尽管这一说法不过是对原有政策的另外一种解读，但也可以看出，政府对楼市如此快速的大幅度降价始料未及。
而根据我们的调查，除了一线城市外，大量二三线城市开发商普遍感到销售压力，降价动力正在加大。
数据显示，包括四个一线城市，以及成都、杭州、大连、石家庄、青岛、合肥、长沙、南宁、西安、长春、兰州等20个典型城市，上周商品住宅成交面积总量为217.25万平方米，环比下降5.3%，其中长沙下降53.7%。南京、武汉等城市降幅也在21%至35%之间。
房子卖不出去是开发商降价的最大动力，而这一现象已经在二、三线城市出现。“现在不是我们不想降，是有关部门并不想让我们降。因为这些小城市房地产业才刚刚发展起来，地方政府担心，一旦大面积降价会使这个产业一蹶不振，所以从目前来看价格虽然没降，但这种下行趋势已经形成。今年冬天会有越来越多的城市房价下降。”一位在山东开发房地产的浙商称。
根据我们的判断，除了降价潮会在全国蔓延外，降价幅度还将继续扩大。因为有龙湖、中海这样的大开发商做先导，更多企业或将采取30%以上的降价幅度，以吸引资金入市。不过，降价周期也许没有很多人预期的那么长。开发商此轮降价主要是为年底的资金缺口解决问题。如龙湖这样的企业，一旦华东等地数十亿的资金回笼打平了现金需要，可能就会停止降价，以等待新的出货窗口。
相比之下，政策周期最难预测。经济学家樊纲曾公开表示“开发商多哭一阵子是好事”。在他看来，中国宏观政策已进入“防泡沫”周期，不可能半途而废，前几年出现的房价在调控下跌后就反弹的现象很难再次出现。但是，如果降价速度过快，市场反应过于激烈，政府决策部门也一定会有所表现。毕竟，房地产市场对中国银行（601988）业的影响是宏观经济不可回避的重大问题。中国银行业协会近日发布的《2011年中国银行家调查报告》显示， 67.2%的银行家认为“房地产市场大幅度调整带来的风险”是其面临的最主要风险。具体来说，银行业认为，随着房地产调控政策的密集出台，房地产市场的不确定性增加，其关联的众多上下游产业都会受到影响。倘若未来房地产市场出现大幅调整，会给中国银行业带来较大风险。
“中国房地产市场形势依然十分复杂，这期间不排除开发商仍有翻盘机会。我们只是不建议开发商过度指望这种机会。”一位房地产代理业巨头非常委婉地说。
所谓的翻盘机会是楼市到底在何时会出现反弹。有一种说法是，在目前商品住宅用地供给大幅下降的情况下，在2013年会因为供给减少而出现房价反弹。比如，今年前5个月，北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量的一成。这种趋势也已经引起中央政府重视。10月21日，国家领导人在广西南宁考察时表示，目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
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