任志强的作用
任志强的作用
2010-4-26 地产画报
房地产新政出台后，任志强以万言书的形式，从理论到市场论述一番，结果还是一样，喜之者视之为诚实的先锋，厌之者视之为既得利益的狂妄代表。
有个任志强对于中国房地产市场是好事，任大炮可以起到房地产市场清醒剂的作用。
首先，任志强喜欢翻政策查数据，这肯定让政策制订部门如芒在背，因此在制订新政策时必须手边放着老政策。即使新老政策无法协调，也得有说得过去的逻辑，否则任大炮一通猛轰，于制订者颜面有损。
其次，任志强抱着市场不放。当然，任志强所说的市场规律未必正确，比如房地产没有泡沫、供求关系解决一切等等。但是，为了说市场，任志强炮轰土地供应不足、土地供应不透明、保障住房供应不足、保障房寻租现象严重等，你总不能说这是替既得利益阶层立言。事实上，无论哪个阶层的人士，对于保障房漏洞与土地财政无不痛心疾首。
第三，任志强理论中的错漏之处可以为全民房产经济学启蒙。
不止任志强，无论是房地产调控的赞成者还是否定者，无不拿供求关系说事。事实上，供求关系无法解释中国房地产市场。2008年年末，许多机构预测中国房价大跌，而全国库存房可以消化四到五年。但到了2009年年末，情况截然不同，大家关心的是房地产市场严重供不应求，推导房价上涨。仅仅一年时间，难道中国的房地产市场的刚性需求发生本质变化了吗？难道一年时间的开发商供应链发生变化了吗？没有。最大的变化是货币政策与财税政策从紧缩走向过度宽松，因此，投资者大量收购房地产作为保值增值的资产品，这说明在货币政策的刺激下，房地产已经成为投资品而不是消费品。事实上，从2003年开始，无论是北京、上海这样的一线大都市，还是其他二线城市，新楼盘的坐盘闲置率都在55%以上。
投资品遵守的是风险与收益原则，而不是成本与收益，而不是供求关系。金融市场会自动地将各项资产的风险和收益进行合理的配比，并由此决定了各项资产的融资成本。如果你有一项收益很高、风险很低的资产，你肯定能够获得很低的融资成本；如果你有一项收益很低而风险很高的项目，你将必须承担很高的融资成本。因此，融资成本和投资对象的收益是无关的，而与风险有关。
最近房地产新政叠出，加剧了房地产市场的未来风险，因此房地产融资成本会不断上升，风险越大成本越高。仅举一例，你从银行贷款，你的房地产作为抵押物的价值大大下降。更不必说未来还有房地产持有税可能出台。一旦持有税或者房地产资本利得税出台，你的房地产交易收益可能一半被地方政府拿走，此时还有谁愿意持有高风险而未来预期不明确的投资品？
最后，房地产调控确实有遵循法治原则。比如征收物业税，牵涉到人大的审批，地方财政的公开透明，以及房地产市场价格评估的准确性等一系列问题。但是通过货币手段调控房地产却是各国央行的一贯做法，如伯南克担任美联储主席后一连串的加息政策等，而日本政府同样在货币政策上牢牢掌握方向盘。所以，不要说市场化国家不会动用货币手段与财税手段，货币调控权取决于央行，而财税调控需要国会审批，同样是常态管理的一种。
未来房地产市场怎么走？量在价先。最早是短期炒房客出逃，交易量的下降是第一步，货款不多甚至没有贷款的长期投资客会采取观望的态度，最后所有的眼睛都会盯着政策，看是进一步提高融资成本，还是出台物业税。可以想像，如果物业税等政策预期明确，那么房地产市场不可能重现向上走势。
一切取决于政府对于宏观经济的把握，如果宏观经济稳定复苏，可以放手调控房地产；如果宏观经济复苏进程一波三折，保持房地产稳定将成为首选。但重演2009年的疯狂行情是绝对不可能的了。
标 题: 任志强的主要内容
发信站: 水木社区 (Thu Apr 22 00:25:33 2010), 站内
有人问这次政策的出台是否会陷入房价的“拐点”，出现2008年的房价下跌？我想交易量的下降是第一步，房价从不涨到下跌会有一个时间差，至少要看开发商手中的现金流和后续的供给增长情况。政策尚未出完之前，双方都会有个观察期，最先反应的一定是需要靠贷款才能形成的购买，而又被政策所限制了的消费群体。当各部委和各地方的政策相继出台之后，也许人们就会从观察中走出来做合适的选择了。
严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了，已经开始不讲法律而只讲“政治”了。房价一定也不是市场规律中的价格信号了，波动时必然的，下跌也是可能的。如果后面的细则更为不利于消费，一段时间的下跌就从可能变成了必然，甚至有可能演变成羊群效应的恐慌。
但我不认为中国的房地产会因此而崩盘，因为中国宏观经济的基本面并未发现改变，也不会出现2008年的现象。中国政府只是想遏制部分城市房价过快上涨，而不是全国的房价都已过快上涨，这一点中国政府是头脑清楚的。即使部分市场的房价下跌，这也是政策预想达到的目标。但当只有部分城市的房价上涨过快时，让全国的房地产都吃同一种药就必然会产生极大的不良反应。地方政府虽然可以用我这个城市的房价没有过快上涨、我这个城市的房价仍处于合理的价位作解释，但土地、税收、银行却不听地方政府的，因此吃药的副作用仍会让一些没病的城市也患上了传染病。
也有人问我现在是该卖房还是该买房？我从来的想法都是要用钱就卖房，不缺钱、不急用钱就不卖房。当货币处于长期贬值的状态下，只有房屋资产是长期保持增值并且在通胀中比货币有更强的抗通胀能力的。
而对于买房者来说，永远都是需求与能力的对称，当需求存在又有能力用合理的贷款提供消费时，越早买房就一定会越合适，信贷会将未来的收入流变成今天的消费能力，让人们提前获得高品质的生活享受。但却不可过度的超越自己的能力贪图奢侈型消费。正常的消费中有人说是当了房奴，我从来不认可这种说法，房奴只有在房子大量跌价贬值时才会出现，而房屋升值时是投资的升值哪里来的房奴一说。生活的高质量会让你的身心健康且子女培养良好，这是金钱换不来的生存环境，但晚买只会越难以分享资产的升值和生活的压力。
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