2013年11月28日星期四

[G4G] 美国之音中文网 何清涟:开征房产税:中国人准备好了没有?

何清涟:开征房产税:中国人准备好了没有?

北京郊区的在建居民楼。中国不少人拥有房产
北京郊区的在建居民楼。中国不少人拥有房产
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11.28.2013

编者按:这是何清涟为美国之音撰写的评论文章。这篇特约评论不代表美国之音的观点。转载者请注明来自美国之音或者VOA。

财税改革是十八届三中全会定下的改革重点。《关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调,完善地方税体系,房产税和资源税将成为地方税的两大支柱。11月20日国务院常务会议的重要主题,就是将由国土部督导建立不动产统一登记制度,据说各地税务人员已经在京集中培训。
  
兹事体大。两项税收当中,资源税的征收虽与物价直接相关,但因分散在各种消费品之中,额度小,民众感受到的压力将远不如房产税大。目前从中国人的反应来看,对开征房产税的思想准备似乎不足。

*房产税的最终指向:有房者均需承担*

作为未来地税两大支柱的“房产税”,是向个人征收的财产税,与以前中国讲的房地产税(有时也被讲成“房产税”),内涵完全不同。房地产税既包括流通环节征收的税赋,如土地出让金、土地税、土地使用税、交易税、营业税、所得税、印花税等约12种税、50项费,也包括保有环节的房产税,不过只适用于商业办公用房。由于中国的土地不是永久所有权,而是70年使用权,因此住户今后交纳的“房产税”,就是为地面建筑这部分财产交纳的房屋保有税。

到目前为止,中国人大多认为房产税主要与拥有多套房产的官员及富豪阶层有关,这是房产税试点产生的印象。据公开信息,约在3年前,上海和重庆成为中国房产税征收试点,方法不一。上海的税率为0.6%,征收对象为该市居民家庭在该市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,和非该市居民家庭在该市新购的住房。重庆的征收更复杂,征收对象为独栋别墅、房价达到当地均价两倍以上的高档公寓,和在重庆无户口、无工作、无投资者在重庆所购第二套及以上房产,按照超市价均价2倍至3倍、3倍至4倍、4倍以上分为三档,税率分别为0.5%、1%和1.2%。

从两地征收的方法来看,上海市征税对象主要限于房产增量,如新购房屋且属于第二套,重庆市并非普通住房。因此,普通人大多认为房产税的征收只与囤房的贪官与富人有关,可以成为反贪的利剑,因而对不动产登记、财产信息透明的关注热情很高。

但这次由国土局主持的不动产统一登记,并非特别针对贪官与富人这些“房氏家族”,而是针对所有城市居民的个人房产,从《决定》称要完善地方税体系,应该是各地政府立法征收房产税之前的准备工作之一。

*房产税将成未来置产考量参数*

美国人购买房产时,必须考量房地产税(美国住房拥有地权)负担。房产税一旦开征,中国人不需要考虑房产税负担的日子也将结束。

根据官方统计,当前中国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套,城镇居民家庭数为2.48亿户,因而中国城镇户均住房套数约为1套。考虑到中国房产价格畸高,作为征税基数,哪怕税率在1%以下(美国各州房地产税的税率不同,最高接近3%),总量也相当可观。因此可以预见,各地城镇居民不动产登记完成之后,各地政府会根据当地的房产拥有情况设定征收方法与标准,经过两至三年过渡期之后,将逐步演变到对所有不动产的征收。

中国并无纳税人概念,在征税立法过程中,纳税人不能派代表参加,也无讨价还价的博弈余地,政府定下的规则,老百姓只能被动遵守。因此,中国人今后在购入或者保有房产时,必须考虑房产税因素。中国的房价畸高,早就超过国际社会的所谓房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比),以前不要负担房产税,年轻人只要让双方父母掏出所有积蓄赞助,就可以居住高于自身收入水平的住房,今后则必须考虑自身收入能否负担房产税,这是细水长流的家庭财务支出帐,不可不计。

以上海为例可证。据测算,上海家庭要工作19.1年才能买一套90平方米的房子。截止2013年11月24日,上海二手房均价为29193元/平米,新房当然更贵。从低取价,一套90平方米的住房约需270万左右。如果要按照这一市场价交房产税,就算上海市政府体恤民情,只按0.6%税率计算,90平米的住房每年需交房产税约1.62万。据国家统计局资料,2012年,上海市城镇居民人均可支配收入为40188元。中国城市户均人口为2.87人,一家按人均收入的1.5倍计算(不可能每个家庭都是2人工作),还要考虑交付房贷等各项开支,这笔房产税是个沉重的负担。

大多数二、三线城市的房产税当然不会象上海那么高,但是其人均可支配收入也要低得多,以负担系数计之,相差不是很大。

*房产税开征的多重影响*

房产税全面开征有两大必要技术前提,不动产登记只是其中之一,征税多少还得建立房屋价值动态评估系统,比如是随着房地产价格波动随行就市取值,还是在房价下跌时按购入价计值,其间差别很大。这两大规则将改变中国房地产市场的发展规则。

首先,将影响到房地产市场的热度。房地产需求分为两大类:满足自住需要的刚性需求与投资投机等非刚性需求。可以预见的是:房产税开征之后,考虑到税收负担,对住房拥有者来说,以往那种集家族全部财力血拼一套房的购买方式也得改变。买房可以啃老,但交纳房产税还要啃老恐怕不现实。对投资投机者来说,以往那种买几套、十几套房空置以待升值牟利的情况会大大减少。需求减少之后,中国房地产将进入平稳发展阶段,这将直接引起地方税收结构的变化。

其次,房产税的征收,与中国今后十年内确定的新城镇化——开发房地产征收房地产税二者是此消彼长的关系。通俗一点说,于地方政府来说,房地产税与房产税二者是鱼与熊掌的关系,难以兼得。

以往的房地产税,主要是针对流通环节的税,从重征收,政府从房地产开发中获利极大。以2012年为例,这一年全国房地产业销售收入6.4万亿元,缴纳契税、房产税、营业税、土地增值税等约1.1万亿元;政府的土地收入28517亿元;银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息。政府和银行共计从房地产业销售收入中分去47917亿元,占6.4万亿元的75%。这些税费最后当然都计入房价,由购房者承担。

但在中国房产已达到户均一套时,住宅开发应已接近饱和状态,政府不可能再象以往那样,依靠房地产税做为地方财政的半壁江山,只能逐渐过渡到以房产税为重要支柱。这一税收总量应该比原来的房地产税总量要小,因此税率比例的提高是必然的,只是过程快慢而已。

比较吊诡的是,房产税的征收呼吁多年不能到位,全赖官员们做了那道“挡风的墙”。官员中“房氏家族”成员甚多,房地产登记对于官员群体来说利益攸关,一是怕财产曝光,二是征收房产税也让官员们很肉痛。这段拖延的时间已经为官员群体处理自家房产赢得了足够时间,接下来将是房产税的全面开征。对这一从此将终身相随的税收负担,中国人准备好了没有?
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作者: 一针见血
28.11.2013 22:06
一个政党如果心术不正便会用种种理由为私党及其帮会成员捞好处,考虑到中国社会道德已接近奔溃,本人认为【按个人拥有面积(包括没有建筑的土地)征税是一个简单而有效的方式】,这符合国家利用税收调节资源分配的宗旨。

 中国的龟孙子、帮闲经济学家故意把简单问题复杂化,以达到浑水摸鱼和彰显自己“有知识”目的,最近中国的电视台在鼓吹固定税收就是企图违反征税的本质,帮闲文人还为此起了一个好听的名字叫“税收稳定"来忽悠大众。

  【全世界只有中国黑帮税务局会站在地产商而不是国家和大众的立场为中国当前土地增值税增收问题而鬼话连篇,强力呼吁中国军人不要为土豪卖命】


作者: 不具名
28.11.2013 21:12
复旦大学教授华民:人民币已经成为空头货币


作者: 哈哈
28.11.2013 20:45
什么房产税?那又何妨?对那些权贵们来说再高的税率也不用怕,羊毛出在兔身上,权力在他们手中,只需对民众百姓多加盘剥就是了。


作者: 无聊看客 发自: 大陆
28.11.2013 20:05
中共刮民党的三中全会提出全面深化改革,也就是要对全民进行全面抢劫和分赃,扩大抢劫的深度和规模,不但是看病上学越来越贵,房价越来越高,社保预交越多,中共刮民党还要全面征取人头税,通胀税,房产税.....。

在中共刮民党的邪恶统治下,中国老百姓要么当奴隶,要么当走狗,当奴隶只能受尽剥削,被敲骨吸髓,当走狗还能趁机喝口民血,所以中国才有上百万人去抢考一万公务员名额。自古笑贫不笑娼,现实是笑屁民不笑走狗,都耻笑五毛城管和贪官,可很少见有谁拒绝成为五毛城管和贪官,中国刮民党对中国的残害不但表现在物质上,主要还是精神上的摧毁,不可能指望十几亿只猪建立一个自由平等的文明社会,猪只能活在猪圈和粪坑里,就算猪圈的奴隶主被撑噎死了,猪还是永远都想活在猪圈里。

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作者: 共贪党国签证勒索中心 发自: 中南�池
28.11.2013 22:02
猪确多得令人无耐, 但不会有十几亿之众。 

人尽其力吧。 是人的加油!


作者: 不具名
28.11.2013 18:50
基本住房面积不会被征房产税,何女士放心啦!


作者: 沙子
28.11.2013 17:38
“以2012年为例,这一年全国房地产业销售收入6.4万亿元,缴纳契税、房产税、营业税、土地增值税等约1.1万亿元;政府的土地收入28517亿元;银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息。政府和银行共计从房地产业销售收入中分去47917亿元,占6.4万亿元的75%。”
————————————————————
何女士为什么不说出上面这些数据的出处?不然,我很难相信其准确性;这种简单的加法,是国内的专家或者记者不会吗?不要告诉我,只有何女士的加法好。

"中国城市户均人口为2.87人,一家按人均收入的1.5倍计算(不可能每个家庭都是2人工作),还要考虑交付房贷等各项开支,这笔房产税是个沉重的负担。"
___________________________
房产税如何征收还没有细则,小户型很可能不征收税费,100平米以下的,或者90平米以下的小户型,政府会照顾到的。何女士太爱操心了,有更好的实施细则吗?没有的话,何女士说的都是废话,美国还在征收房产税呢,请何女士表示抗议,因为税负太重。

“通俗一点说,于地方政府来说,房地产税与房产税二者是鱼与熊掌的关系,难以兼得。”
————————————————
房产税和房地产税要对立起来吗?房地产税日后会变少,那么用房产税来补,不是这样的思路吗?为什么不说这是中共的施政思路呢?至于说增加老百姓负担,我深表担心,希望政策会考虑最大限度照顾大多数普通人。

其实何女士这篇文章点出了中国当前房地产改革过程中的小插曲,现在政府不敢让房价跌。但是我深深以为房产税是个好方法,来平衡房价。这不是学习了美国的政策吗?何女士应该举双手赞同,不然岂不是掌自己的脸吗?如果说何女士这篇文章有点内容的话,第一,房地产的利润大部分被政府和银行赚了,第二,当前有些贪官阻碍房产税出台,除此之外,这篇文章就没干货了。但是这两点是大家都非常清楚的了,国内早就宣传过了,我私以为,何女士写的真得毫无新意。这篇文章题目,我以为何女士应该改为“中国房产税改革学习美国才是正确道路”,因为何女士不需要想如何做才是好政策,她的责任是把美国模式宣传好。另外,希望何女士专业点,经济数据要说明出处,可能何女士没发表过专业经济文章,因此不太在意。

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作者: 不具名
28.11.2013 22:39
雏没房,所以可以置身事外,说这些皮里阳秋的怪话。

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作者: 地球人 发自: 愚民日报国际部五毛组
28.11.2013 20:53
你还不回去捧你们的鸡血论坛, 何苦鸠占鹊巢胡闹蛮缠,在这枉作小人!

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作者: Frank 发自: 中共统治区
28.11.2013 20:29
中共特务渣滓:
你用不着替你主子忽悠,中共的贪婪与残暴大家都知道,如果中共真是一个为老百姓利益着想的政治势力,那么怎么可能形成贫富差距如此巨大的局面?
怎么可能无官不贪?
怎么可能将要求官员公示财产的人抓进监牢?
怎么可能强拆民宅?
怎么可能靠土地贱卖高买的土地财政来支撑地方政府的GDP?
怎么可能人城镇居民用几乎一生的积蓄购得的房产,仅仅只是几十年的使用权?
怎么可能不顾及我们每一个人的子孙的安危而破坏环境?
怎么可能癌症县都上百个.......,唉,如此说下去几天几夜也说不完!
所以,中共早已用事实说明了一切,你也不想一想,维稳的经费越来越多;
习特勒的军事强国的纳粹梦也得靠经费;
靠土地的财政土地终会卖完;
提高内需老百姓没钱,不搜刮老百姓的钱,中共的经费由从何而来?
这不,房产税!遗产税!这不是个好方法?对于中共这种贪得无厌的魔鬼来说,自然不会放过!所以,你中共特务渣滓就不用忽悠,你忽悠也没有用处!
如果你真的那么认真,那么你何不去了解一下“1975年8月8日清晨,由于中共的人为疏失造成河南板桥水库崩塌,并引发豫南地区石漫滩水库、宿鸭湖水库等60座水库接连溃坝,酿成了人类历史上最为惨重的溃坝灾难。造成24万人死亡的历史案。”'并且至今不容许媒体报道的这一事实?
你何不对这一事实做出你的评论?
为什么?
因为一个不敢正视事实的人,一个连全世界公认的道德都不具备的人,一个为中共的罪恶遮掩甚至反而为之唱赞歌的人,显然就没有资格来评论别人!

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作者: John 发自: Canada
28.11.2013 20:07
沙子也来黑木崖的风格,何清涟更加会体无完肤了。
何清涟 的文章再也读不进去了,很久不读了。看看跟贴还不错。原因是何女士再也抓不住时政热点了。

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作者: 不具名
28.11.2013 22:40
真有贱骨头。

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作者: Frank 发自: 中共统治区
28.11.2013 22:09
中共特务John:
你不是薄熙来派系的特务吗?怎么,又投靠到习特勒的门下了?
唉,毕竟是有奶就是娘嘛,只要有骨头啃,管他是薄熙来还是习特勒,你们这种东西就是这样的贱,不能用人的道德标准来衡量。

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作者: 愚民日报国际部 发自: 我 就是我 伦敦 英国
28.11.2013 21:50
可不, 现在的时政热点是:

内陆市民临险7小时等暴炸;

近海党军狠挨3把掌寻自辱。

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作者: 不具名
28.11.2013 21:38
你现身在这,就说明你在看。没人邀请你,何必来此?
沙子大概是看到何女士上次回了一帖子,于是装模作样充斯文,也想得一回帖。我看他白花功夫,那问题蠢得离谱,比如资料一事是否确实,自己上网一查不就得了?
不愧是共党的走狗,共党刚在防空识别区上栽了一大跤,正在自圆其说,你们自己漏洞百出,牛头不对马嘴,对别人根本无法形成杀伤力,只自暴其短,却偏要效仿中共,非得说别人被你们批得体无完肤。
搞笑得很。


作者: 不具名
28.11.2013 17:32
国内评论房产税开征,但都谈得很粗放。何老师的文章让读者明白这是即将落下来的一把税刀。
目前地方立法还未开始,届时各地情况有很大不同。但二三线城市一套小三居就算每年征6000-8000也够呛,因为许多地方人均年收入在2-3万之间。
另外,过去我们一直忽视了一点:房地产开发公司营业收入的75%都进了政府与银行的腰包。这个数字真够厉害。全世界都难找到这么狠的政府。
谢谢何老师。


作者: 房税好不好 发自: 奥巴马总统统治区
28.11.2013 16:10
感恩节日仍不闲,
房产税收侃一侃;
幸好网抄最齐全,
剪裁拼接兜圈圈:

房税开征日可晓?
博主不知自查找!
房税比例是多少?
法规发布再来抄!

房税开征,到底好不好?
你读完博主的全部作品,
自然就会知道了!

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作者: 不具名
28.11.2013 22:43
你写的啥破B玩意儿。

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作者: anti-AAA 发自: 中国
28.11.2013 19:46
五毛的智商跟新宇博士有一拼。

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作者: 不具名
28.11.2013 17:48
何文让我们明白了许多事情,比如政府从房地产业获利有多大,我们行将负担的房产税有多重。你的打油诗让我们闻到一股臭酸菜坛子往外冒的气味。有本事也去“网抄”一点,让我们见识一下你写打油诗之外的本事。
话说三遍穷,你知不知道,你自己有多难看?

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作者: 不具名
28.11.2013 17:26
无聊兼无耻。


作者: 不具名
28.11.2013 15:57
中共又找到了发财渠道,老百姓该死啊!


作者: 不具名
28.11.2013 15:56
中国的房子不比外国,不能终身拥有,只能有七十年,七十年后还要归还政府,为什么要征税,中共没有道理!

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