主持人：有位来自上海的网友问潘总，经济学家认为年底油价可能会回落，您认为房价也会这样吗？全球来看，油价和房价有什么联系吗？年轻人应该先买房还是先买车？
潘石屹：如果是我对自己的孩子在购房和购车的这个决定中给一条忠告的话，我会说，参加工作后在力所能及的范围之内尽量先买房子，如果收入不高，就先购买小房子，车可以后买。
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——今天下午和网友聊天的记录
主持人：各位网友大家下午好，又到了跟老潘网上聊天的时间了，现在老潘已经到了聊天室，聊天可以开始了。
潘石屹：大家好！
造成当前困难的原因是开发商不能控制自己的欲望
主持人：网友"在家SOHO"说，您上周跟网友聊天时说，房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步可能威胁到银行。这好象是比"百日剧变"更大的危机。房地产行业为何会从07年的无限风光转眼走到今天的窘境？道理何在？
潘石屹：的确，房地产行业目前面临着巨大的考验，在这困难面前，最怕的，也是最不可取的就是掩耳盗铃，采取顾头不顾尾的鸵鸟政策。
为什么今天行业会出现如此困难的局面？这背后的奥秘到底是什么？这的确与全球经济形势有关，也与目前国内从紧的货币政策有关，但最根本的原因还是行业自身的原因。这几年，行业发展速度太快，尤其是房地产开发商内心都期待能够翻番、成倍地发展，本来2005年、2006年已经取得非常大规模的增长，到了2007年，全国房屋的销售额又比2006年增长了44%，接近3万亿人民币，这个44%壮足了房地产发展商的胆，拼命扩张，拼命囤地，而资本市场、股票市场对房地产上市公司的估值，也主要看他们的土地储备，看他们扩张的规模和速度，一时，股票市场和土地市场互相激励，形成正反馈，"啸声"一片。这就是产生这次房地产行业困难真正的原因。
主持人：这位叫"网站房产频道"的网友，有这样一个问题，潘总您预期的"百日剧变"日子临近，请问这三个月以来，楼市发生了哪些深刻的变化，与您的预计有偏差吗？
潘石屹：没有太大的偏差。从外部情况来看，国际资本市场和国际经济形势并没有好转；国内从紧的货币政策由于通货膨胀率高也不会改变；去年开发商花巨额资金购买土地已经是事实；今年房屋的销售额又大幅度滑坡。所以三个月前我认为会导致剧变的基本因素都仍然存在。
主持人：网友"深度思考"问潘总，国家统计局6月份的数据显示，1至5月，房地产开发投资9519亿元，增长31.9%，增幅在各行业中排名前列，而国泰君安证券研究所发布的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元。如果这两个数字都是真实的，那房地产行业到底是有钱还是缺钱？
潘石屹：2008年中国房地产行业最重要的特点是缺钱，因为行业规模太大，去年一年房地产开发商购买土地用掉了去年全年的销售收入。而今年房地产销售额全国各地都在下降，这些原因都造成了中国房地产行业前所未有的缺钱局面。
主持人：网友"花儿"问潘总，目前房地产行业已经出现拖欠土地出让金的情况，并存在引发行业信用危机的可能。作为整个行业，我们应该做一些什么？
潘石屹：每一家房地产公司的情况各有不同，有的是和政府签了出让合同，只付了定金；有些企业干脆不要定金；也有的企业付了相当多的款，但后续的款没有办法支付，只能和政府在一起重新商谈出让合同；有的通过"招拍挂"取得的地干脆退地了……处理这些信用危机的办法，不可能大家联合起来去解决，而是一事一议，与地方政府进行重新协商，要么退地，要么没收定金，要么延长出让金支付时间，没有统一的办法，任何统一的办法也都是行不通的。这是经济问题，不是群众运动。
主持人：这位叫"集腋成裘"的网友说，您上次提到可能出现负资产的问题，引来不少人写评论、发文章反对您，认为房地产企图操纵银行，您对此如何回应？
潘石屹：银行、银行的专家对经济和金融形势的判断比我们更全面，对中国房地产可能出现的问题比我们更了解，他们掌握的数据比我们更多，不存在谁操纵谁的问题。
主持人：有位北京的网友问潘总，现在股市大跌，已经跌了将近50%了，是否与97年相似。目前房地产也开始跌了，是否房地产危机十年后重现？
潘石屹：经济上遇到的困难和危机总不会简单地重复上一次的困难和危机的。过去的困难和危机可能会给我们提供一些借鉴的经验，但不能简单照搬，因为简单地照搬常常会犯错误，我们每一次遇到的都是新问题，解决的办法也不可能重复过去的老办法。就像昨天的太阳晒不干今天的衣服一样。
主持人：有位北京的网友说，我也是西北人，很小的时候家人就教育我们："不投机，不钻营"投资钻营最终会付出惨重代价，您认为，现在中国房地产是在引领着投资钻营的风潮吗？
潘石屹：中国房地产目前的问题不是投资钻营带来的，而是一些房地产开发商控制不了自己的欲望，每人都有一个非常大的理想，就是要把自己公司的规模做大，要有多少千万平方米的土地储备，有这样想法的房地产开发商越来越多，这种力量叠加起来就变成了今天这种困难的局面。
主持人：还有位网友说，地产应该是中国经济的悲哀，最终会让中国改革开放30年的成绩付之东流。
潘石屹：没有这么严重，市场背后的规律会把市场中犯的错误纠正过来。
SOHO基金会的下一个项目是建学校厕所
主持人："24K纯爷们"问潘总，知道您和公司同事本周去甘肃考察学校了，是不是实施你们灾区教育、恢复计划了？能不能讲一下具体的想法？
潘石屹：SOHO中国基金会未来资助方向主要集中在教育方面，我们看到政府和社会各界过去几年在教育上，尤其是农村的教育上，投入的力度非常大，我们所能做的事情是拾遗补缺，帮助那些政府和民间资金尚未关注到的领域和问题。
这次西部之行为我们SOHO中国基金会下一步服务的项目做了一些调查和研究，在短短4天的时间里，我们也看到了这几年农村学校的巨大变化。通过各级政府、社会各界以及当地人们的努力，新的校舍建起来了，一些企业和各种资助渠道为农村学校捐助了天网工程、艺术中心、电脑房等等，基本覆盖到所有的学校，特别值得一提的是最偏僻的学校也有了天网工程。但是，我们也看到设施最差的是山区学校的厕所，里面很脏，屎尿成堆，满屋子都是苍蝇，臭气熏天，完全没有洗手设施，等等。我们通过当地政府了解到，厕所是学校最薄弱的环节，也是最容易伤害到孩子们的地方。不要说是碰到像地震这样大的灾难，就是在平时，因为厕所的地基常常受到粪尿的腐蚀，容易倒塌，下课后，上厕所的孩子又很多，很集中，孩子们挤在一起，所以厕所倒塌、孩子们掉进粪池的事常有发生。我们准备在2008年下半年，先选择十几所学校，根据不同学校的情况建几种类型的厕所，配上洗手设施和淋浴房。有了成功的样板，我们会总结经验，然后大面积地推广。
SOHO中国基金会服务的其中一个项目是儿童的美德工程。第一个美德是"Cleaning"整洁。通过硬件的建设让孩子们从小养成整洁的好习惯，养成学上完厕所后洗手的好习惯，希望孩子们能健康成长。
我们的这个想法得到大家的支持，许多朋友献计献策。如何用沼气、如何利用太阳能的想法全出来了。我们希望第一是安全、第二是成本低，尤其是日常使用的成本要低。
主持人：一位北京的网友问，潘总您怎么样跟您孩子说此次西部之行？
潘石屹：这次是我们全家一起去西部，看了十三所学校，对孩子们的触动非常大。
货币政策应该走中庸之道
主持人："理智与情感"问潘总，6月13日，中央工作会议上，总书记表示稳定房地产市场，切实防范金融风险，是不是表明政府打算"托市"，会有稳定房地产市场的政策出台？
潘石屹：房地产行业和中国的经济一样，现在处在两难的局面。一方面房地产行业缺钱，面临着缺少资金的困难，其中一个原因就是由于从紧的货币政策。另一方面国内通货膨胀率特别高，要防止通货膨胀的恶化就要继续采取从紧的货币政策。所以这两难之间要寻找到一条适度的、中庸之道去走，因为任何一个极端的做法都是很危险的。
中庸之道在哪里？在不断的磋商和智慧的思考中。
主持人：这位叫"飘香的红薯"有这样一个问题，现在学术界、产业界、媒体对国家下一步货币政策都有各种各样的讨论和猜测，但是好象很难形成某种主导性的意见，您个人对这个问题怎么看？
潘石屹：如果通货膨胀居高不下，中国从紧的货币政策我想很难改变。
主持人：网友"岚叶"问潘总，您对目前越来越猛烈的退房潮怎么看？
潘石屹：在房地产市场不景气时，退房，挑建筑质量的毛病是正常的事情。但我想，中国房地产需求的基本面并没有变化。在这次困难和考验中，能够度过的公司一定会得到更大空间、更好的发展。
主持人：网友"一天到晚游泳的鱼"问潘总，楼价下挫，为什么外资对国内楼市的热情却更高了？
潘石屹：在全世界经济萧条时，投资中国是一个不错的选择，在中国投资中国的房地产，特别是投资特大型国际化城市的房地产也同样是不错的选择。
主持人：有位来自山东枣庄的网友问潘总，您对于二三线城市房地产行业的前景怎么看？对于中小城市的房价如何看？
潘石屹：这次全世界经济的波动，中国从紧的货币政策对省会一些城市的房地产影响都是比较大的。对山东枣庄这样的城市我不是非常了解，但我想影响和波动要比这些省会城市小得多。
主持人：一位来自上海的网友说，上海的房价一直没有下跌，您认为这样能维持吗？
潘石屹：上海、北京城市中心地段的房价不可能下跌。
主持人：网友"需要与想要"问潘总，经济学家魏杰驳斥了您的"百日剧变"论，您现在对您的"百日剧变"的看法有改变吗？
潘石屹：我还没有看到魏教授的观点，所以不好评论。
主持人：有位来自山东济南的网友问潘总，您怎么没有去参加博鳌房地产论坛？
潘石屹：这几个月事情很多，时间安排不开，好多会议都推掉了，没有去参加。博鳌房地产论坛也是这样。
网上签约的数据才是最准确的
主持人：网友"回心转意"万科与CBRE达成协议，将对自身的物业管理做减法，着是不是超大型房地产公司的必由之路？
潘石屹：CBRE是一家全球性的物业管理公司，它在世界各地都有着丰富的经验。万科在此之前，一直是以自己的物业管理作为卖点，这也一直是万科的长项。在过去几年时间，物业管理也给万科带来了很大的拖累，如北京万科城市花园。这样做的目的可能是万科出于专业化的考虑。
主持人：来自"地产中国网"的记者问潘总，中国世代在重庆投资了一个440亿的项目，在当前地产业资金短缺的时候，您觉得地产企业投资力度这么猛，合适吗？
潘石屹：我没有听说过这个项目。重庆一年房地产的销售额能有多少？如果是投资440亿，要靠当地的销售收入，多少年才能收回投资？我不太理解。
主持人：网友"只看中央台"的网友说，上周日，中央台报道了"北京保利百合花园营造虚假销售情况"的新闻，披露保利地产北京两楼盘6月15日开盘当天火爆销售21.11亿元的数据有假，现场销控表和官方网站销售信息不符。但保利方面很快进行了澄清。从楼盘销售的技术流程看，是否的确会出现开发商的销控表与房地产交易网上的数据有时间差的情况？
潘石屹：北京房屋的销售几年前都变成了网上签约，只有在网上签约后买卖合同才生效，所以北京市政府的房屋交易网站上的数据，我们认为是最准确、最权威的数据。在分析北京房地产市场时，我们只以这些数据为依据。由于只有在网上签约后合同才成效，这些数据不会发生任何滞后。
主持人：有位叫"爱情像蜜"的网友说，近日，京城再现"无理由退房"。东亚三环中心项目推出 "全款可无理由退房，日万分之二补偿"的承诺。您作为此促销方式的鼻祖，对该项目在现今楼市寒冬的背景下采取此种方式促销有什么样的评价？
潘石屹：8年前，SOHO中国还不是一家上市公司，曾经实施过10%回报的无理由退房。这种做法是对自己的产品很有信心的表现。
我对我们产品有足够信心
主持人："岚叶"问，在目前的大势上，您对SOHO即将开盘的项目担心吗？你们会采取什么样的促销方式？
潘石屹：不担心，我们对自己的产品有足够的信心，主要有两点原因：一是最好的地理位置；二是独特的优质产品。这样的产品是抗风险能力最强的。
主持人：有一个叫"墙缝中的蚂蚁"问，最近远洋地产等好几家在港上市的内房股公司都在回购自己的股票，您怎么看这种现象？
潘石屹：其他几家上市公司回购股票的情况和动机我不是特别清楚。但SOHO中国回购股票的原因很简单，我们认为SOHO中国的股票价值被远远低估了，所以我们自己购买自己的股票，投资自己的股票，我们认为目前SOHO中国的股票是很有价值的投资产品。
主持人：网友"桃谷六仙"问，潘总奥运期间暂停写字楼和商铺的消防和装修，会对你们的物业出租产生影响吗？
潘石屹：如果暂停审批，对出租后的装修会造成一定的影响，但对出租不会产生本质的影响。奥运会之后，这种审批马上就会恢复的。
主持人：网友"阿松"说，东二环交通商务区被明确定位为新兴产业金融功能区，将重点吸引金融机构"分公司"落户。处于该区域门户位置的朝阳门SOHO的写字楼还是以吸引中小企业为主？还是有所调整？具体定位是什么？
潘石屹：东二环已经成为了一个成熟的商务区，政府把这里定为新兴产业的金融功能区，除了吸引一些大的金融机构外，为金融机构服务的小公司也会非常多，例如律师事务所、会计师事务所等等。因为一个区域不可能只有大公司，就如在森林里面如果只有大树，没有小草，没有灌木，也是不行的道理一样。
主持人：这位叫"北京鲁迅"的网友问潘总，您对（0410）您香港上市公司信心十足吗？
潘石屹：是的，我们开始回购自己的股票，就证明了我们的信心。
主持人：这位叫"弥陀佛"的网友问潘总，目前您所盖的房子抗震级别怎么样？
潘石屹：在北京建的房子，抗震都在八级以上，这是国家的标准。
主持人："弥陀佛"再问潘总，北京经济适用房抗震级别也在八级以上吗？
潘石屹：北京所有新的建筑抗震都要求在八级以上。
住最好房，开最破车
主持人：有位来自上海的网友问潘总，经济学家认为年底油价可能会回落，您认为房价也会这样吗？全球来看，油价和房价有什么联系吗？年轻人应该先买房还是先买车？
潘石屹：如果是我对自己的孩子在购房和购车的这个决定中给一条忠告的话，我会说，参加工作后在力所能及的范围之内尽量先买房子，如果收入不高，就先购买小房子，车可以后买。
主持人：网友"红小兵"问，潘总您对理财有什么忠告，给我们这些刚刚工作的小兵们？
潘石屹：最重要的是要量入为出，不要超过自己的负担能力。同时，住最好的房子，开最破的车。
主持人：网友"无所不在"问潘总，听共和联动的人说，您要去杭州主讲一次浙江大讲堂，这是真的吗？您几号去？会讲些什么？
潘石屹：初步计划7月5号去。这是出版社对《我用一生去寻找》这本书的推广活动之一。我想主要是与杭州的朋友们进行一次面对面的对话吧。
朝外SOHO夏日体验会
主持人：网友"刷屏高手"说，潘总，我收到朝外SOHO开街的邀请函，设计得很有意思，您会去吗？说到朝外SOHO将成为一个人文小都市，您对其未来的商业怎样的期望？
潘石屹：朝外SOHO设计的空间是最丰富的，在现代化的建筑中可以体会到北京古老胡同的尺度，欢迎大家来看看。
主持人：网友"弥陀佛"问，您见过南怀瑾别人吗？他最近怎么样？我很崇拜他。
潘石屹：我没有见过他本人，但我读过他所有的书，他是一位非常有智慧的人。
主持人：好，今天的网聊到此结束，谢谢大家，下周再见。
潘石屹：谢谢大家！
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