北京顶级豪宅争霸战
北京顶级豪宅（成交价超过10万元/平方米）市场发展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融创以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后，一直波澜不惊的北京顶级豪宅市场开始重新估价。记者从亚豪机构获悉，2014年北京将涌现出7个顶级豪宅项目。加上目前在售的11个顶级豪宅，四环内正在成为顶级豪宅的主战场。
11个顶级豪宅项目在售
2013年北京商品房价强劲上涨，不少研究机构将高端住宅的门槛从以往的每平方米4万元上调到6万元，而北京顶级豪宅的单价门槛也迅速向10万元靠拢。2014年将入市的北京院子、融创农展馆地块、骏豪中央公园广场等项目的报价则有望向15万元/平米靠近。
豪宅研究院院长朱晓红表示，地段是顶级豪宅最核心的因素。朝阳、东城、西城、海淀这四个区会集了北京90%的顶级豪宅。
价高量少也是顶级豪宅的市场特征。据悉，过去三年，北京总价在3000万元以上的房源，每年的成交量都在100套左右，而单个顶级豪宅项目每月的成交数一般都是个位数。
今年约10个顶级项目或入市
据亚豪机构统计，预计2014年入市的顶级豪宅将达到7个，数量创下北京近年之最，其中泰禾北京院子、中赫万柳书院、融创农展馆项目三个地块是公开拍卖拿地，从"地王"顺理成章过渡到"楼王"，其余4个项目都是以收购等形式获得土地。
此外，据了解，还有几个潜在豪宅将在今年入市。比如，绿城在京西高端项目御园，已经启动与融创的合作，业内猜测该项目可能在今年入市。不过融创方面此前表示，该项目具体入市时间、价格安排都未确定。佳兆业收购的原长安8号或在今年三四季度入市，但具体入市时间，开发商表示暂无时间表。天润、广州城启在长安街沿线的两个项目都会在今年下半年入市。其中，天润项目位于王府井，案名及价格还未确定；广州城启皇城根项目案名为东华府，预计售价在30万元/平方米左右，它是别墅项目，会有大面积的地下空间赠送。
随着顶级豪宅供应增大，房企竞争激烈，各方对项目打磨也更加精细。同时，业内人士预计，北京顶级豪宅的售价有望冲高到15万元/平方米以上。比如，位于朝阳公园旁边的骏豪中央公园，住宅部分共50多套房源。"销售方面不担心"，骏豪集团总裁张辉透露，多套房源已被预订。大收益高的"游戏"
"很多房企做豪宅都是不得不做"，万科北京副总经理肖劲此前对记者表示，北京土地价格过高，为了确保利润房企不得不尝试开发高端产品，但顶级豪宅也是高收益高风险的开发模式。
一位不愿具名的顾问行高层表示，顶级豪宅的销售周期往往以年计算，开发商从回款考虑可能最终还是会搭配一些回款快的产品。
"随着中国财富阶层的持续增长，以及中国人爱买房子的民族特性，未来北京顶级豪宅市场一定会向着伦敦、纽约看齐。"高力国际华北区董事总经理杨达如是说。
观点
多名业内人士都向新京报表示，在北京市大批量供应自住房土地的影响下，预计未来新增的普通商品房价格会出现"被高端化"，虽然2014年顶级豪宅供应会增加，但市场占比非常小，对整体的商品房房价和成交并不会造成大的影响。
豪宅的报价并不等于实际成交价。比如朝阳区一项目报价为12万-13万/平方米，但去年12月其成交4套房源，网签均价约为8万元/平方米。对此，亚豪机构市场总监郭毅解释，购买顶级豪宅的客户群体能通过各种渠道获得较高折扣。
【豪宅争霸】
融创农展馆项目
最贵楼盘预计今秋亮相
售价：将超15万元/平方米
"皇冠上的明珠"，这是融创中国董事长孙宏斌眼中的农展馆地块。这块刷新了北京乃至全国住宅用地单价的项目，将被打造为国际顶级豪宅。
农展馆地块位于北京东三环外侧，规划面积约5.9万平方米，拿地总成本为43.24亿元，折合楼面价为7.3万元/平方米。
根据1月8日融创方面人士的介绍，农展馆项目将推出大平层产品，主力户型在230-300平方米之间。融创执行董事、北京公司总经理荆宏透露，农展馆项目预计春节后开工，争取在今年九十月份亮相。至于具体开盘时间，荆宏表示要看到时取证情况。
此前，融创也曾表示将加快农展馆项目开发。对于坚持的高端精品战略，融创自去年以来不断强调，高端项目也可以实现高周转。
谈到备受关注的农展馆项目售价，1月8日，孙宏斌再次透露，该项目价格整体预计在15万元/平方米以上。其中部分优质房源，如西侧临湖位置的房源售价最高可达30万元/平方米。
按照单价15万元/平方米、主力户型230-300平方米测算，农展馆项目主力户型单套价格将超过3400万元。对于最终入市价格，融创方面表示还要看届时审批情况。另据荆宏透露，农展馆项目整体货值将在100亿-120亿元之间。
据悉，由于定位于国际顶级住宅，农展馆项目将突出硬件、软件两方面的品质，更加关注细节；其营销也将不同于一般中高端产品。融创北京公司营销中心总经理楼艳青表示，顶级产品面向窄众，将注重圈层、渠道营销。
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