Re: [G4G] 房产调控的逻辑性何在？

反面�考

2011/3/2, 参考消息 <go2group@gmail.com>:
> 数据显示，2月中国全国百城房价环比涨0.48%，成交量下跌。房价管住了――这是房
> 产调控的胜利？还是相关部门严管下的房产数据的胜利？
>
> 马克思主义政治经济学告诉人们，进入社会主义后，社会的主要矛盾是人民群众不
> 断增长的物质文化需求与有限的生产力之间的矛盾。反应到住房问题上，主要表现
> 为强劲的住房需求与有限的房屋供给之间的矛盾。
>
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> 数据显示，2月中国全国百城房价环比涨0.48%，成交量下跌。房价管住了――这是房
> 产调控的胜利？还是相关部门严管下的房产数据的胜利？
>
> 马克思主义政治经济学告诉人们，进入社会主义后，社会的主要矛盾是人民群众不
> 断增长的物质文化需求与有限的生产力之间的矛盾。反应到住房问题上，主要表现
> 为强劲的住房需求与有限的房屋供给之间的矛盾。
>
> 需求的强劲增长，一方面来自人们对改善住房条件的需要，另一方面则是中国从农
> 业社会向工业社会转型，庞大的农村人口在城市化运动中新产生的住房需求。住房
> 供应不足的瓶颈是土地供应，背景是城市与农村发展的不均衡，形成了大量的人口
> 涌向发达地区和大城市的现实。这种需求持续旺盛而供应滞后的局面造成了近十年
> 来的房价持续暴涨。
>
> 解决供需矛盾出路在于增加供应。当然在供需矛盾特别突出的时期，压抑需求可以
> 在短时间内起到立竿见影的效果，然而，促使问题最终得以解决还是取决于供应量
> 的增加。这在中国60年的实践中是有深刻体会的。前30年，中国政府通过粮食配额
> 的方式抑制需求，虽然人人饥肠辘辘，但粮食问题始终无法彻底解决。而80年代初
> 的土地承包轻易就解决了中国人的吃饭问题。仓廪实而知礼节，解决了吃饭问
> 题，老百姓基本上就不会造反了，这也是五千年的历史经验。
>
> 在中国人常挂在嘴边的衣食住行中，目前中国解决了衣食行（如果不考虑食品安全
> 和春运的问题的话），住房问题成为人们关注的热点也就顺理成章。住房、医疗和
> 教育问题被称为新的三座大山，住房问题首当其冲，高房价也就成了当今社会最主
> 要的矛盾。
>
> 既然高房价是当前社会的主要矛盾，就不难找到矛盾的两方：开发商与购房者。购
> 房者是大多数，算上更多的希望购房而无力购房者，数量可以大到用"人民"这个词
> 汇来表述，站在"人民"对面是什么？用奸商来描述开发商已经是最克制的了，这要
> 是在80年代之前的称呼那就是阶级敌人。对敌人当然是镇压，是消灭。然而，我们
> 已经进入法制社会了，不是吗？得改一下名称，叫调控。于是就有了第一轮的调控
> （04-08年）。
>
> 回顾第一轮的调控，可以发现，调控的目标，主要是限制发展商，其次是抑制消
> 费。措施包括：严格土地拍卖、严查囤地、70/90、限制拍地贷款、限制开发贷款
> 和提高首付比例、提高按揭贷款利率和提高交易税费。
>
> 这一时期，开发商被推到风口浪尖，加上任志强说只为富人盖房，开发商成为众矢
> 之敌。易宪容以预言家的身份频频出现各类媒体，预言房价将大幅下跌，一时之
> 间，易粉成千上万，人人脸上挂着幸灾乐祸的笑容。
>
> 伴随着开发商在这五年期间声誉和社会形象下降到历史最低点，房价也在07年成功
> 攀上了历史新高，购房者开始醒过味来，明白自称"丫环"的任志强所说的"政府才
> 是最大的开发商"的话另有玄机。
>
> 在两轮大的调控期间，有一轮救市最值得玩味。2008年10月到2009年12月是大家熟
> 知的救市，措施是降息、提供优惠利息、减免税，鼓励自住型购房需求。最响亮的
> 口号是：买房就是爱国。
>
> 如果调控的目标是让高房价下降的话，为什么政府要在房价刚刚掉头向下时就急于
> 救市呢？
>
> 2009年12月9日起，房价调控再次登场，背景是货币泛滥后的通货膨胀。指责开发
> 商牟取暴利导致房价上涨可以，但很难把开发商与通货膨胀扯上关系了。于是，炒
> 房者就成了本次调控的矛头所指。具体措施包括提高首付比例、加息、房产税试点
> 和限购。在严禁炒房的同时，最大限度地抑制需求，是本轮调控的核心。
>
> 政府在将炒房族设定为调控和限制的主要目标之后，却从来没有公布全国或某城市
> 究竟有多少人在炒房？每一年有多少数量的房在被暴炒？或者说新房在交付后
> 1-5年之中被再次出售的比例是多少？由此不难看出，政府最擅长的是定性，最不
> 擅长是数字管理。在更多人质疑用户籍来限制购房的合法性时，也有人做了这样一
> 个计算，结论是在如此严格的限制下，以北京为例，仍有四类合格购房主体可以购
> 买630万套住房，630万套是什么概念，相当于北京住宅最火爆时期年成交量的
> 20倍。
>
>
>
> 细心的人还会发现漏掉了一个重要的环节，那就是政府将大力建设保障性住房，这
> 是历次调控中少有的增加供应量的措施，不过，更多人知道保障房只是水中月，镜
> 中花，因为中央在做出建设数量庞大的保障房的许诺时，上海、广州等中国经济最
> 发达的城市就已经公开表示无钱支付这项开支。抛开程序问题和腐败问题不谈，如
> 果通过计划经济的手段就能解决住房矛盾这一突出问题，那是否应该检讨一下，市
> 场经济的路子是否走错了？
>
> 需要追问一下：为什么会有2008年12月到2009年12月为期一年之久的系列支持房地
> 产业的政策？标准的回答是应对全球金融危机，政府担心房地产拖垮国民经济。经
> 过一年的支持后，房价超越2007年再创新高。这就可以看出，房价太高形成资产泡
> 沫政府就要挤，房价下跌拖累经济发展政府就会扶。这本无可厚非，世界各国政府
> 皆如此。所不同的是，各国政府检讨的无非是自己的经济政策或者过于宽松，或者
> 过于从紧；而中国政府则或者批开发商唯利是图，或者指责炒房者囤积居奇激化矛
> 盾，反正是跟自己毫无干系。这种将责任归咎于旁人，甚至是假想敌的做法，非常
> 有利于将公众的情绪引向少数可以牺牲掉的群体，却丝毫无助于问题的解决，而且
> 种种用户籍对民众进行甄别的政策取向，不仅简单、粗暴、不解决实际问题，而且
> 在向民众进行某种暗示：是外来人抢了你的房子（也可以工作、福利、教育机会甚
> 至老婆），我们完全看不出这种煽动本地人与外来人对立的策略对经济、法制和社
> 会稳定有任何积极的意义。
>
> 回到供需矛盾导致价格上涨的基本面来观察，不难发现房价上涨的最根本原因是房
> 屋建造量的增长持续低于城市化进程，瓶颈仍是每年拍卖的用于建房的土地面积未
> 能有效增长，这种可以预见的短缺又导致购房人数的激增，持续推动了房价的高
> 涨。同时，房价上涨的资产增值效应，又刺激了购房者的购买意欲，从而加剧了房
> 屋供应的不平衡。因此，可以得出结论：房价上涨的基本原因是供应不足，需求增
> 长较快；供应不足的主要原因是土地供应量不足；开发商不断提高房屋销售价格是
> 供不应求的市场环境下的利益驱动；投资性购房（或炒房）是货币贬值大环境下资
> 产保值增值的自然选择。
>
> 因此，回避供应短缺的主要矛盾，转而不惜采用限购（涉嫌违法）的行政手段来抑
> 制需求，即使在短时间内能起到一定的效果，但最终从较长时期来看，效果也是微
> 不足道的，对房地产行业乃至整体国民经济的发展都有较大的危害。
>
> 近日，有关人士更曝料政府将收紧甚至暂停房地产开发贷款。暂停房地产开发贷款
> 或许可以让急于回收资金的发展商降价销售，但一定会让本来已经供不应求的房屋
> 数量进一步减少，其最终结果是房价的上涨还是下降呢？
>
> （注：本文仅代表作者本人观点。）
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