在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前
传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计9月份以来国内多个城市楼市成交量持续处于低位;与此同时不久前多个上市房企公布的半年报显示房企的存货量已经达到4年来最高水平;除此之外随着流动性的不断收紧房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下房价深度调整的迹象却并不明朗未来楼市的走向引人关注。
成交量持续低位，消费者“只看不买”
自年初房地产调控进一步加力以来重点城市的楼市成交量就开始走下坡路。在9月传统的楼市销售旺季开始前地产销售已经在多个城市遇冷。即便进入了“金九银十”销量下跌的趋势依旧没有改变。数据显示:在30个监测城市中逾五成城市成交面积环比下跌7个城市环比跌幅超过20%。进入9月以来在中国指数研究院重点监测的35个城市中楼市成交量同比下降的城市数量由19个上升为22个其中成交量同比跌幅超过30%的城市也由11个上升为13个。销量的下跌在重点城市的表现尤其明显。
业内人士分析认为受限购、限贷等多重调控政策的影响潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。
存货达历史新高，“以价换量”势在必行
成交量的回落直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报上市房企的存货量已经达到4年来的最高水平。
据统计二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关达1.07万亿元。其中最引人关注的“招保万金”四大巨头今年二季度的存货数据都出现了大幅增长在一线城市截至目前的去库存时间一般需要1年以上甚至到2年左右。
国家统计局公布的数据显示前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米差额高达6.5亿平方米这显示出楼市的潜在供应量较大。
链家地产首席分析师张月认为预计年前开发商除了加大在高端项目上的获利机会外还会通过多种方式消化库存否则大量库存积压和年底新项目增多有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。
房企资金链趋紧，回笼资金压力倍增
除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链同样面临着前所未有的考验。
数据显示上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点达到72.25%。负债总额突破万亿元达到10921.43亿元同比上涨41.29%。其中最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%高达7712.57亿元同比上涨53.88%。其中短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%达到669.61亿元和980.37亿元。显然过去的巨额举债已到归还之时。
负债累累的同时银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说资金问题愈加严重。
三重压力下，价格深调或将四季度出现
中国房地产学会副会长陈国强预计在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下必然更期望采取以价换量的销售模式房价下跌的步伐有望加快价格“拐点”有望加速确立。
事实上在房地产调控政策累积作用下8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐与7月份相比价格止涨城市明显增多。不过虽然房价已经出现了明显的下跌趋势但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主尚未进入普降阶段。
张月表示目前开发商试探性降价的成分仍多但市场已经进入深度观望期成交量的持续下降说明房价小幅下降难以被消费者接受多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。
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