地产泡沫之殇：众多三四线城市新区宛若鬼城 组图
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《证券市场周刊》2013年第13期封面图。
地产泡沫之殇
卫星图上，中国从南到北众多三四线城市新建城区空空荡荡，宛若“鬼城”，大量空置房预兆着房地产市场泡沫破裂的危险，而银行业的现金链条更为堪忧。
本刊记者张尚斌/文
“中国的房地产市场存在很大问题，一些民众购入多套房产作为投资，造成大量房屋空置。”投资大师、索罗斯基金管理公司创始人乔治・索罗斯(George Soros)表示，现在投资中国房地产市场将承担重大风险。
早在2005年，索罗斯就曾预言，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。他猜对了美国，却猜错了中国。
索罗斯、吉姆・查诺斯(James Chanos)、吉姆・罗杰斯(Jim Rogers)等全球投资大师并不看好中国房地产市场，但根据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已连续四年超过60%。
是投资大师们错了还是中国的富豪们错了?或许，他们的最大分歧并不在于中国房地产市场是否存在泡沫，而是泡沫将在何时破灭。
中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验，但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实，作为房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延——内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰等均在名单之列。
美国一家名为商业内幕的网站甚至公布了若干幅郑州市郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。当然，这一结论遭到了郑东新区管委会官员的强烈反击。
商业内幕网站报告称，这是房地产泡沫显而易见的标志：整座的城市街道空空荡荡，政府大楼宏伟壮观，有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地，简直就是当代的金字塔。按照每年新增10座城市的速度，名单肯定会越来越长。
中国互联网的调查和对冲基金Pivot资本的走访均显示，超过三分之二的中国人都希望房地产泡沫会很快破灭。
Pivot曾预测中国在2012年政府换届之前会不惜一切代价为市场注入资金，而换届完成后，新一届政府必须解决这一不可持续的局面，这是Pivot判断2012年下半年开始房价强势抬头、进入2013年下半年之后房价开始稳定并逐步走向泡沫消除的主要原因。
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泡沫有多大
在危机时期，计划经济模式变得更具吸引力。自美国陷入金融危机以来，波及了世界大部分地区，很多人认为中国的经济模式有其合理之处。
但是，正如全球最大的空头基金公司——尼克斯联合基金公司总裁吉姆・查诺斯指出，中国的经济模式会导致不良投资大量积累，而不良投资最集中的领域在房地产市场。经济学家凯茨尼尔森(Vitaliy Katsenelson)比较了当前中国和日本在20世纪80年代后期的房地产泡沫，结果并不乐观。
和美国早期一样，中国人都认为他们“必须”拥有自己的房子，这样的念头随着不断上涨的房价而增强。并造就了一些大城市——如北京和上海的可负担比率惊人，在经历了2012年9月份以来房价的报复性上涨之后，北京的房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)大概在25，而上海大约为20。即使看全国平均水平，也超过8倍。
这个比例是很重要的——它揭示了中国房地产泡沫的规模在哪个范围内。东京在日本房地产泡沫去泡沫高峰期的时候，其房价收入比也只有9倍左右。因此，以日本为参照物，中国城市居民的住房负担能力非常低，而住房价格过于高了。
此外，还有一个有趣的数据：2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%，而2007年为8%。而在日本，在泡沫高峰期，该数值也从来没有超过9%;在美国，它从来也没超过6%。
泡沫破裂的一个预兆就是全中国遍布着大量的空置房，2011年曾有估计认为全国空置房多达6540万套，但其后遭到否认。6540万套空置住房可能并不是一个准确的数字，但无人能否认中国诸多城市存在着大量的空置住房。
据2013年3月全美房地产经纪人协会公布的数据，美国的住房空置率为4%，即约有250万套的空置住房。而据北京市公安局[微博]人口管理中心的数据显示，2012年上半年的空置住房大约有381万套。
吉姆・查诺斯对中国的房地产是看跌的，他告诉CNN金钱：“这个史诗般的房地产泡沫和建筑泡沫会在某个点结束，它不会是愉快的。”
凯茨尼尔森认为，中国房地产市场存在泡沫是有目共睹的，争论在于泡沫何时会破灭?而因为政策干预以及政府能够调用庞大的金融资源，泡沫破灭的时机要比预想得晚。
电视剧《蜗居》中的两姐妹就是两种房奴的心态。据查诺斯的报告，典型的中国夫妻拿着4万美元的薪水却买着70万美元的房子，夫妇离婚为了购买两套房产的比比皆是。在一些地方地块的拍卖中，“地王”层出不穷，而拍卖的溢价越来越高，许多没有装修、家电的毛坯房，尽管只有70年产权，其价格却超过美国。房地产投机使得中国房价自2003年以来上涨数倍。其中，国有企业在土地拍卖中购买了82%的土地，其拍卖价格要比二级市场公允价格高出27%。
吉姆・查诺斯称，中国已为10亿人口建立了30亿平方米的办公空间，足以为每个人提供一间标准的私人办公室。根据Pivot资本的数据，在一些可容纳100万人的“鬼城”里，建造着世界上最大的购物中心，但是却有95%的空置率。固定资本的投资已经超过GDP的50%以上，超过日本在上世纪80年代末、亚洲四小龙在上世纪90年代中期以及随后的危机高峰的水平。
这种狂热已经像病毒一样蔓延并超越国界，中国大陆人民的购买力也推动了其他地区的房地产价格。在中国香港，一个140坪(约合460平方米)的公寓能卖出3700万美元的高价，高于纽约市房地产泡沫时期的最高价。香港地区的按揭利率不到1%，而且是浮动利率。据估计，加拿大温哥华50%以上的豪宅为中国人所购买。
房地产的狂热也体现在大宗商品之上，特别是金属等建筑业必须品。
比如基础商品钢、铁、铜、水泥等，尽管中国企业有着巨大的产品积压和闲置产能，但仍占据了全球三大铁矿石供应商(均为巴西和澳大利亚企业)65%的需求。Pivot资本认为，中国一直在做“得克萨斯对冲”，即提高其在工业材料行业的头寸，主权财富基金中国投资有限责任公司购买了大量的海外矿业公司的股权。
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表外资产和影子银行水有多深？
在海外对冲基金看来，商业银行和中国房地产过热有着骨肉血亲的关系。为何在房地产市场受到打压，地产公司仍能够苟活甚至坚挺，商业银行的表外资产扩张居功至伟，通过将贷款转移至表外来规避监管。
Pivot资本认为，中国商业银行保守的贷款标准已经让位于每年20%-30%的信贷增长。惠誉就曾发表文章认为中国银行业贷款量被人为低估了，“很多银行将贷款转移到表外，形成普遍的信贷增长和信贷风险。”银行一直从事事实上的证券业务，将贷款重新包装成理财产品，然后再转售给客户公司从事土地投机。而这些交易通常入账被列作投资，而不是负债。
中国的影子银行系统中和美国有着类似的版本，特别是在雷曼倒闭前：信托贷款疯狂增长、财政囊中羞涩、财富管理产品和一些贷款捆绑在一起，为银行产生费用。
2012年，中国银行业在总贷款的份额下降，从十年前的92%下降到52%。在2012年第四季度，非银行贷款占新增信贷发行的60%。据 Pivot估计，影子银行的资金至少有四分之三投入到了房地产市场或者相关行业。Pivot据此认为，影子银行的规模会影响泡沫破灭的冲击力和经济受伤的深度，但影子银行规模越大，反而使中国房地产泡沫不可能马上破灭，他们给出的时间表是在2013年下半年至2015年间。
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